چرا بازار مسکن همچنان نزولی است؟

آمارهای مربوط به نوسانات ماهانه قیمت مسکن در فصل اول امسال نشان می‌دهد بازار ملک در شرایط کنونی که وضعیت دوساله تخلیه حباب را پشت‌سر گذاشته، میل به «ثبات» دارد تا «صعود» اما به دلیل نقش‌آفرینی حداقل 4 مولفه تاثیرگذار بر رفتار قیمت مسکن، همچنان جو «کاهشی» بر بازار مسلط است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد»، از اطلاعاتی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از روی سامانه رهگیری معاملات ملک استخراج کرده، حاکی است قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در خرداد ماه امسال به نقطه انجماد منفی 9/ 5 درصد رسید به این معنی که میانگین قیمت‌ مسکن 6 درصد نسبت به خرداد 93 کاهش پیدا کرد و در عین حال، نسبت به اردیبهشت 94 ثابت ماند. در اردیبهشت امسال نیز، قیمت بعد از کاهش ماهانه 6درصدی در فروردین، به میزان 3 درصد افزایش یافت. هر متر مربع از آپارتمان‌های شهر تهران در خرداد ماه با قیمت 4 میلیون و 90 هزار تومان خرید و فروش شد. با این حساب میانگین قیمت طی فصل بهار 94 در سطح متری 4 میلیون تومان قرار گرفت که 2 درصد، هم نسبت به بهار 93 و هم در مقایسه با زمستان 93 کاهش یافته است.

در حال حاضر روند نزولی قیمت مسکن، 24 ماهه شده و از انتهای خرداد سال 92 که دو منحنی «تورم نقطه به نقطه مسکن» و «قیمت مسکن» در قله -بالاترین سطح جهش کرده خود- قرار داشتند تا پایان خرداد سال 94، همواره برآیند تغییرات قیمتی، سرپایینی بوده و شیب منفی داشته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضع کنونی بازار ملک نشان می‌دهد سرمای حاکم بر معاملات سبب شده سطح قیمت‌ آپارتمان‌های تهران به نرخ‌های زمستان 92 برگردد و عملا ریزنوسانات مثبت و ماهانه‌ای که در برخی ماه‌های سال 93 از جمله در فصل بهار به خاطر تاثیر روانی اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها رخ داد، طی سه ماه اخیر جبران و کاسته شود. طی سه ماه اول امسال، دامنه افت و خیزهای ماهانه قیمت، باز هم نسبت به سال قبل، ریزتر شد به طوری که نوسانات 100 تا 200 هزار تومانی در هر مترمربع که طی سال گذشته به شکل ماهانه بر قیمت آپارتمان‌ها در تهران وارد می‌شد در سه ماه اول امسال، به چند ده هزار تومان محدود شده است.

این بازه محدود باعث شده منحنی قیمت مسکن طی 24 ماه گذشته، همواره در کانال متری 4 میلیون و 300 هزار تا 4 میلیون تومان حرکت کند که هم اکنون به پایین‌ترین سطح این کانال بازگشته است.

اوضاع مسکن در اولین فصل سال جاری یک تفاوت دیگر نیز با سال گذشته پیدا کرده و آن، رشد منفی تورم نقطه به نقطه است که در طول سال گذشته این شاخص –میزان رشد قیمت در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- مثبت و تک‌رقمی بود اما در حال حاضر منفی و تک‌رقمی شده به این معنی که متوسط تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن از 6/ 3 درصد (رشد مثبت) در طول سال گذشته به منفی 9/ 1 درصد (رشد منفی) در سه ماه امسال تبدیل شده است.

چرا بازار همچنان نزولی است؟

سال گذشته کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی کردند قیمت مسکن روزها و ماه‌های آخر روند نزولی خود را سپری می‌کند و در سال 94 سطح قیمت ثابت خواهد ماند اما اکنون مطابق آمارهای رسمی، قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران در دو ماه از سه ماه اول سال جاری، شیب منفی داشته (به لحاظ تغییرات نقطه‌ای) و در ماه بعدی، افزایش آن، چشمگیر و معنادار نبوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به رغم رفتار به جامانده از قیمت طی سه ماه گذشته، هنوز نمی‌توان بین عملکرد بازار کنونی و پیش‌بینی‌های قبلی، مغایرت پیدا کرد؛ هر چند می‌توان گفت بازار فعلی با انتظارات قبلی، در تضاد است! به عبارت دیگر، در فصل اول 94 از یکسو به خاطر موقعیت ابتدای سال که معمولا دو طرف عرضه و تقاضا همه ساله در شروع سال منتظر روشن شدن وضعیت کلان اقتصادی می‌مانند، رکود معاملاتی ادامه پیدا کرد و از سوی دیگر یکسری مولفه‌های درونی و بیرونی بازار مسکن، بر قیمت تاثیر گذاشت.

برآیند این وضعیت، انتظار «مبنی‌بر آغاز دوره جدید افزایش قیمت درست از ابتدای 94» را از بین برد اما نتوانست جلوی روند کاهشی را بگیرد. با این حال، با توجه به مدت زمان ماندگاری مولفه‌های موجود، ثبات نسبی قیمت در ماه‌های آینده دور از دسترس نیست هر چند برخی کارشناسان و مسولان بخش مسکن، انجماد فعلی را با توجه به میزان نوسانات قیمتی، نوعی پایداری و تثبیت ارزش معاملاتی آپارتمان‌های پایتخت در سطح متری 4 میلیون تومان تعبیر می‌کنند و معتقدند، تغییرات حداکثر 100 هزار تومانی قیمت‌های متری، در حدی نیست که بتوان آن را افزایش یا کاهش قیمت مسکن دانست.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: بازار مسکن در شرایط کنونی از چهار جهت تحت تاثیر قرار گرفته است. اولین مولفه که به نظر می‌رسد بیشتر از بقیه، باعث کاهش قیمت مسکن شده، آرامش کلیه بازارهای «سوداگر پذیر» طی ماه‌های اخیر و حتی یک‌سال اخیر است.

بازارهای ارز، سکه و حتی بورس، جذابیت‌شان را برای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و رفتارهای سوداگرانه که خود عامل اصلی تحریک قیمت‌ها به‌شمار می‌رود، از دست داده‌اند و نرخ‌های بازدهی و رشد قیمت در این بازارها، طی ماه‌های اخیر عمدتا منفی یا مثبت حداقلی بوده است.

با توجه به چسبندگی قیمت‌ها و تاثیرگذاری و تاثیرپذیری بازارها از یکدیگر، بازار ملک نیز با سرنوشتی مشابه سایر بازارها روبه‌رو شده است.

دومین مولفه، «حذف معاملات غیرمصرفی» در بازار مسکن است. سرمایه‌گذاران و افرادی که به امید افزایش قیمت در کوتاه‌مدت اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند، در حال حاضر منتظر تعیین تکلیف نتیجه مذاکرات هسته‌ای و روشن شدن وضعیت اقتصاد سیاسی هستند تا بعد از آن و در مسیر روشن، تصمیم قطعی بگیرند. از طرفی، هر چقدر دوره کاهشی قیمت مسکن طولانی‌تر شود، ریسک سفته‌بازی پیش از شروع به افزایش قیمت، نیز بیشتر می‌شود و اکنون تقاضای سرمایه‌ای، با همین استدلال در حاشیه بازار معاملات مسکن، به رصد قیمت و نرخ رشد آن مشغول است. سومین مولفه که شیب فصلی قیمت مسکن را در سال جاری منفی کرد، «صبر خریداران مصرفی برای افزایش وام» بود؛ به طوری که کاهش حدود 7 هزار فقره‌ای حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته در تهران نشان می‌دهد امسال بخشی از متقاضیان مسکن در خرید خود تعلل ایجاد کرده‌اند. این خودداری از انجام معاملات مصرفی توسط سمت تقاضا، احتمال دارد در ماه‌های آتی نیز ادامه پیدا کند، چون وام خرید مسکن اگر چه افزایش پیدا کرده، اما پرداخت آن از سال بعد شروع می‌شود.

کارشناسان مولفه چهارم را روند کاهنده نرخ تورم عنوان می‌کنند که با توجه به ارتباط حرکتی دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن، طبیعی است که زمینه‌‌ای برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته باشد.

«بازدهی» مسکن از آخر، اول

به گزارش «دنیای اقتصاد» خریداران آپارتمان‌های مسکونی تهران طی بهار امسال، تا این لحظه، معادل 3/ 3 درصد زیان کرده‌اند.

نرخ بازدهی خرید مسکن در فصل اول امسال، منفی شد؛ به طوری که در فاصله ابتدای سال 94 تا پایان خرداد ماه، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از 4 میلیون و 234 هزار تومان به 4 میلیون و 90 هزار تومان نزول کرد و 3/ 3 درصد در این فاصله زمانی، کاهش یافت. به این ترتیب اگر چه خریداران مسکن در سال گذشته، نه زیان کردند و نه سود –بازدهی یک‌سال 93 بازار ملک صفر بود- اما در سه ماه گذشته، از ارزش اسمی دارایی‌های ملکی کاسته شده و زیان متوجه این بازار شده است.

بازار مسکن به لحاظ رتبه‌بندی نرخ بازدهی 5 بازار اصلی، در بهار امسال، بیشترین زیان را به سرمایه‌گذارانش ارائه کرد و آخر شد. بازار پول – سپرده‌گذاری بانکی- در بهار امسال در صدر بالاترین بازدهی مثبت، قرار گرفت و نرخ سود 5 درصدی به سرمایه‌گذاران داد. بازار سرمایه نیز با بازدهی 2 درصد مواجه شد. اما در بازار ارز و سکه و مسکن، به ترتیب زیان حدود 2 درصدی، زیان 6/ 2 درصدی و زیان 3/ 3 درصدی طی سه ماه اول 94 به ثبت رسید.

تغییرات منطقه‌ای؛ علت نوسانات خفیف مسکن

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، درباره نوسانات خفیف قیمت مسکن گفت: فارغ از شاخص‌های کلیدی و کلان، آنچه در طول یک ماه، قیمت مسکن را دچار نوسانات ریز می‌کند، تغییراتی است که در حجم معاملات منطقه‌ای، بین مناطق 22 گانه تهران رخ می‌دهد. علی چگینی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در برخی ماه‌ها و مثلا خرداد امسال، حجم خرید مسکن در گران‌ترین مناطق تهران از جمله منطقه یک، نسبت به ماه قبل کاهش پیدا می‌کند و باعث می‌شود میانگین وزنی قیمت مسکن در کل شهر، اثرپذیری کمتری از مناطق گران بگیرد و در نتیجه کاهش جزئی از خود نشان می‌دهد. همچنین چنانچه خرید و فروش در مناطق ارزان افزایش یابد، باز هم اثر آن، کاهشی خواهد بود. فاصله قیمت در مناطق مختلف تهران، متوسط قیمت منطقه یک را به متری 9 میلیون و 600 هزار تومان و ارزان‌ترین منطقه را به حدود 2 میلیون و 100 هزار تومان رسانده در حالی که متوسط قیمت کل شهر متری 4 میلیون تومان است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، وضع موجود را با توجه به تغییرات قیمت واقعی، فاقد ناپایداری و افت و خیزهای شدید دانست.