دو تجربه متفاوت شارژ مالي مسکن

موبنا –
در اين گزارش، «نسبت قيمت مسکن به اجاره بها» و «حجم تسهيلات پرداختي به خريداران مسکن» نشان مي دهد در کشورهايي که وام به صورت هدفمند (عمدتا به خانه اولي ها) پرداخت شده، متناسب با افزايش وام دهي، قيمت مسکن کاهش يافته است.

شاخص قيمت جهاني مسکن پس از 8 فصل «صعود تند»، سال 2015 نيز در مسير افزايشي به حرکت خود ادامه داد اما رشد سال گذشته با «ريتم کند» انجام شد و در عين حال، افت شتاب تغييرات شاخص به معناي توقف قريب الوقوع آن نيست. صندوق بين المللي پول با انتشار آمار جديد از اوضاع بازار ملک در جهان، ضمن به تصوير کشيدن روند 15 سال گذشته شاخص قيمت جهاني مسکن، سه شاخص ديگر از وضعيت اقتصاد مسکن در کشورها را اعلام کرد به طوري که مقايسه ترکيبي شاخص ها، يک پيام روشن خطاب به سياست گذاران اين بخش دارد. مطابق گزارش صندوق بين المللي پول، سطح شاخص قيمت جهاني مسکن در حال حاضر و پس از سه سال افزايش مداوم، هنوز به نقطه جهش سال هاي 2008-2007 نرسيده، ضمن آنکه آخرين مقصد اين شاخص در سال 2015 نشان مي دهد، تکرار جهش دوره قبل دور از انتظار کارشناسي است.

شاخص قيمت جهاني مسکن در سال هاي 2007 تا اوايل 2008، نزديک به 60 درصد نسبت به سال 2000 صعود کرد به اين معنا که شاخص از 100 در سال 2000 به نزديک 160 رسيد اما بعد از آن با وقوع بحران اقتصادي در سال هاي 2009-2008، سطح شاخص با نزول ممتد، از حدود 160 به نزديک 140 رسيد. در فصل اول سال گذشته، سطح اين شاخص مدتي در مرز 150 قرار گرفت که اين نوسان بيانگر کاهش محسوس سرعت رشد در سال گذشته ميلادي است. اين گزارش حاوي سه شاخص ديگر شامل «سطح تورم واقعي مسکن در 64 کشور»، «ميزان تسهيلات پرداختي به خريداران مسکن» و همچنين «نسبت قيمت به اجاره بها» در کشورهاي مختلف طي سال 2015 است که نشان مي دهد: در کشورهايي که معمولا وام خريد مسکن به صورت هدفمند و از طريق اعتبارسنجي سمت تقاضا، صرفا به گروه جامعه هدف –خريداران مصرفي همچون خانه اولي ها- پرداخت مي شود، چنانچه در يک سال حجم وام دهي به متقاضيان در اين کشورها افزايش يابد، نه تنها قيمت مسکن در آن سال تحريک نمي شود که به دليل کارکرد درست چرخه معاملات مصرفي و عرضه جديد، بهاي فروش آپارتمان ها با کاهش نيز مواجه خواهد شد. اين معادله براي کشورهايي که تسهيلات خريد مسکن به صورت آزاد و غيرهدفمند به همه خريداران (مصرفي و سرمايه اي) ارائه مي شود، حالت عکس دارد.

سال گذشته در فرانسه که سابقه طولاني در تامين مالي هدفمند خانوارهاي کم درآمد و ميان درآمد متقاضي مسکن دارد، حجم اعتبارات بلندمدت پرداختي به بخش مسکن 5 درصد افزايش پيدا کرد اما به جاي آنکه، تزريق منابع منجر به تحريک قيمت شود، تورم واقعي مسکن (مابه التفاوت رشد قيمت اسمي و نرخ تورم) 3 درصد افت کرد و نسبت قيمت به اجاره بها نيز در اين کشور، 10درصد کاهش يافت. همچنين در انگليس که سياست هاي مالي مسکن از طبقات اجتماعي ضعيف و متوسط پشتيباني مي کند، در سال 2015 ميزان تسهيلات خريد مسکن پرداختي به متقاضيان 3 درصد افت کرد و با اين کاهش، به دليل آنکه سرکوب تقاضا و اختلال در بازار اتفاق افتاد، در نهايت قيمت واقعي مسکن 5 درصد رشد کرد.

اما در ترکيه که بازار سفته بازي ملکي از کانال تسهيلات بانکي بلندمدت، رونق دارد و برج سازها به واسطه وام خريد، قادر به فروش واحدهاي مسکوني به سرمايه گذاران هستند، اثر تورمي تسهيلات قابل مشاهده است. در سال 2015، بيشترين رشد حجمي در پرداخت وام خريد مسکن از بين کشورهاي مختلف، براي ترکيه و با نرخ رشد 18 درصد در وام دهي به ثبت رسيد. اين اتفاق باعث شد ترکيه در سال گذشته، مقام پنجمين کشور به لحاظ بيشترين رشد قيمت واقعي مسکن را به دست آورد طوري که تورم واقعي مسکن در اين کشور در فصل آخر سال 2015 به 10 درصد رسيد. سال گذشته نسبت قيمت به اجاره بها نيز در ترکيه با بيشترين رشد نسبت به بقيه کشورها، 40 درصد نسبت به سال 2010 صعود کرد.

وضعيت بخش مسکن جهان به روايت IMF
بر اساس گزارش فصلي صندوق بين المللي پول، گرچه روند تغييرات شاخص قيمت مسکن در جهان طي سال گذشته ميلادي صعودي بوده است، اما پس از 16 فصل متوالي افزايش رشد شاخص، حالا رشد اين شاخص کمي کاهش يافته است. البته صندوق بين المللي پول تاکيد کرده هنوز زود است که اين کاهش سرعت رشد را به منزله روند کاهشي قيمت ها تعبير کنيم.

شاخص جهاني قيمت مسکن از فصل اول سال 2000 روند افزايشي داشته است ولي با شروع بحران مالي و در ابتداي سال 2008 به يکباره افت کرد و روند کاهشي آن تا سال هاي 2011 و 2012 نيز ادامه داشت. سپس به آرامي صعود دوباره آن آغاز شد و تا فصل اول سال 2015 نيز اين روند صعودي ادامه داشته است. تا فصل چهارم سال گذشته ميلادي در غالب کشورهاي جهان شاخص قيمت مسکن به طور متوسط رشد مثبت را تجربه کرده است. قطر، هنگ کنگ، سوئد، مجارستان و ترکيه به ترتيب کشورهايي بودند که بيشترين رشد قيمت مسکن براي آنها به ثبت رسيد. رشد قيمت سالانه منتهي به فصل چهارم براي اين کشورها بين 10 تا 15 درصد بوده است. اوکراين با بيش از 30 درصد کاهش قيمت بيشترين رکود را در اين بازار در مدت مشابه تجربه کرد. امارات متحده عربي، روسيه، برزيل، لتوني، يونان و تايوان جزو کشورهايي بودند که بين 5 تا 15 درصد کاهش قيمت را تجربه کردند.

رشد تسهيلات اعتباري و بلندمدت بخش مسکن نيز براي بيشتر کشورهاي دنيا در بازه زماني يکساله منتهي به فصل سوم سال 2015 مثبت بوده است. ترکيه با حدود 20 درصد رشد تسهيلات، رتبه اول را داراست. کشورهاي کلمبيا، چين، فيليپين و مکزيک، همگي با رشدهاي بالاي 10 درصد، در رتبه هاي بعدي قرار دارند. رشد تسهيلات اوکراين کاهشي بيش از 35 درصد را در اين بازه زماني داشته که در مقايسه با دو کشور قبل از خود، اسلووني و ايرلند که هر کدام 10 درصد کاهش داشتند، فاصله بسياري دارد.

در اين گزارش با پايه قرار دادن نسبت قيمت مسکن به درآمد براي سال 2010 براي بازه زماني منتهي به فصل چهارم سال 2015 نسبت قيمت مسکن به درآمد سرانه اشخاص محاسبه شده است. يعني با مبنا قرار دادن قيمت هاي سال 2010 (به عبارت ديگر با تعديل نسبت به قيمت هاي سال 2010) رشد قيمت مسکن به درآمد مورد سنجش قرار گرفته است. در واقع براي هر کشور نسبت قيمت مسکن به درآمد عدد 100 بوده و با تعديل نسبت به اعداد مشابه در آن سال، اين نسبت براي سال 2015 گزارش شده است و در واقع ميزان افزايش رشد قيمت مسکن را نسبت به رشد درآمد ارزيابي مي کند. براي نيوزيلند اين نسبت حدود 125 است يعني قيمت مسکن در نيوزيلند نسبت به درآمد سرانه در اين کشور حدود 25 درصد در بازه مذکور افزايش داشته است. اتريش، آلمان و سوئد با نسبت هاي بالاي 120 کشورهاي بعدي هستند.

آمريکا، نروژ، جمهوري چک، لتوني و دانمارک کشورهايي هستند که اين نسبت براي آنها نسبت به ديگر کشورها به 100 نزديک تر است يعني نسبت قيمت مسکن به درآمد براي آنها تغيير چنداني نکرده است. در انتهاي جدول، هلند، لهستان، مجارستان و اسپانيا با نسبت هاي بالاي 70 و کمتر از 80 قرار دارند. در واقع حدود نيمي از کشورهاي مورد بررسي در بازه زماني فوق، قيمت مسکن از درآمد سرانه پيشي گرفته است.

اگر به جاي درآمد، قيمت اجاره خانه را در نظر بگيريم و نسبت قيمت مسکن به اجاره خانه را با مبنا قرار دادن سال 2010 و تا انتهاي سال 2015 محاسبه کنيم مشاهده مي شود در حدود نيمي از کشورها رشد قيمت مسکن از رشد اجاره آن بيشتر بوده است. ترکيه با نسبت 145 درصد رتبه اول را دارد و نيوزيلند، آلمان، سوئد و رژيم صهيونيستي با نسبتي حدود 130 در مرتبه هاي بعدي قرار دارند. اين نسبت براي آفريقاي جنوبي، جمهوري اسلواکي، شيلي، بلژيک و دانمارک تقريبا 100 محاسبه شده يعني تغييري در رشد اين دو متغير طي بازه فوق مشاهده نشده است. يونان، استوني و هلند با نسبتي بالاتر از 70 و روسيه با نسبتي حدود 60 کشورهاي انتهاي جدول را تشکيل مي دهند.

در ظاهر به نظر نمي رسد کاهش در قيمت کالاها در سطح جهاني تاثيري بر قيمت مسکن در سطح کشورها داشته باشد. با اين حال، در برخي نواحي و شهرهاي داخل کشورها اثرات کاهشي آن را مي توان مشاهده کرد. در استراليا طي 25 سال گذشته قيمت مسکن، به رغم نوسانات شديد آن، همواره روندي افزايشي داشته است و از سال 2013 اين روند افزايشي شدت بيشتري نيز گرفته است. با اين وجود، در شهر «پرث» که در تعامل شديد با صنايع معدني و پتروشيمي اطراف آن قرار دارد، روند نزولي قيمت مسکن را تجربه مي کند. در کانادا نيز قيمت مسکن روند صعودي، آرام و نسبتا باثباتي را طي مي کند در حالي که در شهرهايي مانند «کلگري» و «ادمونتون» که دو شهر اصلي استان آلبرتا هستند که غالب درآمد و توليد آنها از طريق صنايع مرتبط با انرژي است، قيمت مسکن روند کاهشي را نشان مي دهد.

 منبع: دنياي اقتصاد