دو پالس توافق به بازار مسکن

در این بررسی که به سفارش «دنیای‌اقتصاد» انجام شده است، طیف‌های مختلف شامل مقامات دولتی در نقش سیاست‌گذاران بازار مسکن، روسای بازارهای معاملات و ساخت‌و‌ساز مسکن در نقش بازیگران و همچنین کارشناسان آتی‌نگر در نقش راهنمای بازار، نمای نزدیک و دور بازار مسکن از زاویه «توافق» را رصد کرده‌اند و نتایج که حاوی یک برداشت مشترک است، نشان می‌دهد: هم‌اکنون با «اتمام مذاکرات»، دو پالس در بازار ملک به ترتیب از ناحیه «قیمت مسکن» و «رفتار تقاضا» قابل ردیابی است که با تجزیه و تحلیل آنها مشخص می‌شود تاخیر بیشتر در خرید مصرفی آپارتمان چندان جایز نیست و در بازه زمانی 6 تا حداکثر 12 ماه آینده، فرصت انجام معاملات غیرسرمایه‌ای در این بازار کماکان محفوظ خواهد بود.

صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نسبت به اینکه «بازار زمین و ملک مسکونی واکنش سریع و هیجانی به اقتصاد پساتحریم از خود نشان نمی‌دهد» اجماع نظر دارند اما معتقدند: تحولات عمده در 4 متغیر بیرونی بازار مسکن شامل درآمد نفتی، حجم نقدینگی، رشد اقتصادی و آرایش جدید بازارهای رقیب، به تدریج از یکسو روند کاهش قیمت اسمی آپارتمان را متوقف می‌کند و از سوی دیگر باعث شکل‌گیری موج سرمایه‌گذاری در خرید ملک می‌شود. در قالب این چشم‌انداز کارشناسی، چون که زمینه‌ای برای پایین رفتن سطح فعلی قیمت مسکن وجود ندارد و در عین حال، پالس‌های موجود، علامتی درباره صعود تند قیمت نمی‌دهند، تقاضای مصرفی تا قبل از ورود تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند از جو پایدار بازار مسکن به نفع خود بهره‌برداری کند.

براین اساس با توجه به اینکه فعلا قوی‌ترین متغیر خارجی موثر بر این بازار «تورم» است، انتظار می‌رود قیمت مسکن در کوتاه‌مدت از ثبات نسبی- افت و خیزهای خفیف ماهانه- برخوردار باشد و در میان‌مدت، سطح منحنی نرخ رشد قیمت، با شیب ملایم به تورم عمومی نزدیک شود.

در حال حاضر آنچه برای بازار مسکن مطابق نظر کارشناسان به‌عنوان «تنها خطر» محسوب می‌شود، احتمال حرکت حجیم نقدینگی از سمت بازارهای فاقد جذابیت سرمایه‌گذاری در دوره جدید به طرف بازارهای به اصطلاح چسبیده به زمین همچون مسکونی، اداری، تجاری و صنعتی است.

در این باره پیش‌بینی می‌شود، نقدینگی‌ها ابتدا به سمت بازار سرمایه و فعالیت‌های تولیدی گسیل شود و در صورت نبود ظرفیت جذب، به سمت بازار ملک سرازیر شود.

با این حال، طی ماه‌های آینده حتی در صورت موج زودرس سرمایه‌گذاری ملکی، عرضه‌های موجود و فروش رفته دو سال اخیر، کفاف رونق معاملات مسکن را خواهد داد اما به دولت توصیه شده است از مکانیزم‌هایی برای تحریک عرضه مسکن استفاده کند تا در سال آینده بازار به چالش برنخورد. صاحب‌نظران در تحلیل‌های خود، قاطعانه، شایعه جهش قیمت مسکن در دوره بعد از توافق را رد کردند.

بازار مسکن، بدون تغییر در کوتاه مدت

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در خصوص تاثیرپذیری سه شاخه اصلی بازار مسکن اعم از حجم معاملات، قیمت و روند ساخت‌و‌ساز پس از توافق نهایی هسته‌ای به «دنیای اقتصاد» گفت: از آنجا که بیش از 60 درصد قیمت تمام شده مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و قیمت زمین هم متغیری کاملا داخلی است، تصور می‌کنم قیمت مسکن تحت تاثیر توافق هسته‌ای تغییر چندانی نخواهد کرد.

حامد مظاهریان ادامه داد: همچنین 40 درصد قیمت تمام شده مسکن تحت تاثیر افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز تغییر می‌کند بنابراین متاثر از تورم روشنی که هم‌اکنون در کشور وجود دارد، قیمت مسکن طی ماه‌های آتی، با دامنه کمی تغییر خواهد کرد؛ اما این تغییر در کوتاه‌مدت چندان فاحش نخواهد بود.

وی ورود سرمایه‌های جدید از خارج از کشور به اقتصاد کشور و از جمله بخش مسکن را یکی از عوامل رونق معاملات مسکن در میان مدت عنوان کرد و افزود: از آنجا که تحت تاثیر فروش نرفتن انبوه واحدهای نوساز طی دوره رکود مسکن، بازار عرضه کشش پاسخگویی به تقاضای جدید ناشی از رونق را دارد و انبوه سازان تا فروش رفتن واحدهایشان بیشتر به دلیل عدم توان مالی تمایلی به ساخت‌و‌ساز ندارند، رونق ساخت مسکن با تاخیر بیشتری تحقق خواهد یافت.

مظاهریان تاکید کرد: هیچ تحول ناگهانی و متفاوتی نسبت به آنچه هم اکنون به عنوان روند جاری بازار مسکن در جریان است، در کوتاه‌مدت متوجه این بازار نخواهد شد ولی در میان‌مدت اثرات مثبت لغو تحریم‌ها در اقتصاد کشور و بخش مسکن پدیدار خواهد شد.

وی اثر توافق نهایی را بر بازارهای اقتصادی همجوار و رقیب بازار مسکن بیشتر از تاثیر بر بازار آپارتمان‌های مسکونی عنوان کرد.

آثار توافق در یک‌سال آینده

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه توافق هسته‌ای، تاثیر یکسانی بر بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به «دنیای اقتصاد» گفت: پس از توافق، بازارهاي طلا و ارز با كاهش جذب نقدینگی مواجه شده و در مقابل، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی برای جذب نقدینگی برخوردار باشند با اين تفاوت كه واكنش بازار بورس، سريع و واكنش بازار مسكن، بطئي خواهد بود.

بهروز ملکی افزود: نگاهي به تاریخچه رفتار بازارهاي مختلف كشور طي 25 سال گذشته نيز حكايت از آن دارد كه بازار مسكن واكنش هيجاني شديدي به اين قبيل اتفاقات از خود نشان نمي‌دهد؛ شايد اين بازار خود را بزرگ‌تر از آن مي‌داند كه رفتار خود را به عوامل برون بخشي گره زند! وی ادامه داد: البته عوامل متنوعی چون عوامل جمعیتی، درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، نقدینگی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا)، وام خرید مسکن، سیاست‌های شهرسازی و شهرداری و… مي‌تواند موجب تشدید یا تاخیر – تخفیف و تسریع- شکل‌گیری ادوار تجاری در بخش مسکن شوند، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایه بر، مکان محور و غیرقابل واردات بودن مسکن، نشات می‌گیرد.

ملکی تصریح کرد: اساس ادوار تجاری در بخش مسکن، بر کشش اندک عرضه مسکن در کوتاه‌‌مدت استوار است، چراکه پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، با افزایش سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی اوج می‌گیرد، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، فشار تقاضا موجب افزايش قیمت مسکن می‌‌شود. وی ادامه داد: با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های شروع شده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسند! از سوي ديگر با كاهش سود ساخت‌و ساز در دوران ركود، انگيزه شروع ساخت‌و‌ساز و در پی آن، اخذ پروانه‌هاي ساختماني كاهش يافته و اين مساله نيز موجب كاهش عرضه (با يك وقفه تقريبا دوساله) مي‌شود. اين فرآيند در مجموع موجب شكل‌گيري متناوب دوره‌های 5 تا 6 ساله در اين بخش گرديده است.

ملکی خاطرنشان کرد: براین مبنا از رفتار منطقی و تکراری بازار مسکن مي‌توان چنين استنباط کرد كه عوامل برون بخشي- همچون توافق هسته‌اي- نمي‌تواند روند رونق و ركود در بخش مسكن را به هم ريزد؛ حداكثر تاثير اين قبيل عوامل، ايجاد نويز در روند حركتي بازار مسكن خواهد بود. بنابراین آنچه بيش از ساير گزينه‌ها، محتمل به نظر مي‌رسد اين است كه پس از توافق هسته اي، در کوتاه‌مدت بازار مسکن کماکان دوره پایان رکود را طی می‌کند؛ اما در ميان‌مدت، شاهد سوق تدريجي نقدینگی به بازار مسکن، همزمان با شروع رونق در اين بازار بزرگ خواهيم بود.

ثبات قیمت با اعمال سیاست‌های محتاطانه

نویسنده طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه پس از توافق نهایی هسته‌ای ایران با جامعه بین‌المللی، انتظار بر این است تا کل چشم‌انداز اقتصادی کشور تغییر کند به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم‌ترین جهت‌های رشد اقتصادی تحت‌تاثیر توافق تغییر خواهد کرد و قدرت خرید خانوارها، اشتغال و تقویت تقاضای موثر در بازارهای اقتصادی از جمله بخش مسکن به سمت بهبود، خواهد رفت.

فردین یزدانی توضیح داد: شتاب گیری رشد اقتصاد ملی به تدریج بازار مسکن را به سمت رونق هدایت می‌کند و به‌طور کلی در سه شاخه اصلی این بازار اعم از قیمت، حجم معاملات و ساخت‌و‌ساز، تاثیر مثبت خواهد داشت البته با وقفه زمانی حداقل 6 ماهه تا یک‌ساله؛ یعنی تا زمان عملیاتی شدن لغو کامل تحریم‌ها. وی مشکل اصلی ساخت‌و‌ساز مسکن که در حال حاضر منجر به رکود در این بخش شده است را کمبود تقاضای موثر برای مسکن و فروش نرفتن واحدهای آماده انبوه‌سازان به خصوص طی یک‌سال گذشته عنوان کرد وگفت: تحولات قیمت مسکن بعد از توافق نهایی به‌طور مستقیم به سیاست‌های دولت بستگی دارد و اگر دولت بدون توجه به بخش تولید و ساخت‌وساز مسکن اجازه پمپاژ نقدینگی به بازار را بدهد می‌تواند موجب افزایش قیمت آپارتمان‌ها شود.

یزدانی ادامه داد: این در حالی است که در صورت اعمال سیاست‌های محتاطانه در تزریق منابع مالی، قیمت مسکن به مرز ثبات و افزایش تدریجی در طول زمان خواهد رسید.

رونق آپارتمان‌های لوکس با تاخیر

کارشناس اقتصاد مسکن ضمن تفکیک بازار مسکن به سه بخش بازار واحدهای ارزان‌قیمت، آپارتمان‌های متوسط و واحدهای لوکس، آثار توافق هسته‌ای را در هر یک از این سه جزء توضیح داد.

حجت‌الله میرزایی با اشاره به اینکه بازار واحدهای معمولی و ارزان‌قیمت طی ماه‌های اخیر تا حدی در مسیر رونق واقع شده‌اند و برخی سیاست‌های داخلی از جمله افزایش سقف تسهیلات، مسیر این دسته از معاملات را تسهیل کرده است، گفت: آثار توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها در این دسته از واحدهای مسکونی زودتر از واحدهای لوکس در قالب افزایش حجم معاملات و تقاضای موثر بروز خواهد کرد.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه مشتریان واحدهای مسکونی لوکس اغلب سرمایه‌داران، تاجران و صاحبان مشاغل خاص هستند که اشتغال و درآمدزایی‌شان به نحو مستقیم‌تری با لغو تحریم‌ها و آثار آن در ارتباط است، رونق مورد انتظار در بازار این دسته از آپارتمان‌ها تا پایان سال و حتی تا سال 95 به تاخیرمی‌افتد.

میرزایی تصریح کرد: همچنین مشاهدات و مطالعات ما حاکی است پس از رفع تحریم‌ها سرمایه‌گذاری چه در حوزه خرید مسکن و چه در بخش ساخت‌و‌ساز شتاب می‌گیرد تا جایی که حتی از چند ماه قبل شاهد سیر صعودی منحنی ساخت‌و‌ساز و شتاب‌گیری فعالیت‌های تخریب و نوسازی هستیم.

وی در خصوص اثر توافق هسته‌ای بر قیمت مسکن اظهار کرد: رشد قیمت مسکن طی ماه‌های آتی، بطئی و آرام خواهد بود تا جایی که حداکتر رشد قیمت مسکن از سقف تورم بالاتر نخواهد رفت.

ابهام در مسیر پیش روی مسکن

مشاور وزیر راه‌وشهرسازی و صاحبنظر در امور اقتصادی درخصوص تاثیر توافق هسته‌ای بر اقتصاد مسکن و تغییر مسیر فعلی حجم معاملات، قیمت و ساخت‌و‌ساز آپارتمان‌ها، به «دنیای اقتصاد» گفت: تا زمانی که تحریم‌ها به‌طور کامل لغو نشود نمی‌توان ایده خاصی در خصوص تاثیر توافق هسته‌ای بر بازار مسکن ارائه داد.

غلامرضا سلامی، نحوه لغو تحریم‌ها، چگونگی برخورد دولت و جامعه جهانی با توافق، ماهیت برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌های اقتصادی آتی دولت و سایر متغیرهای اثرگذار بر نحوه جهت‌گیری‌های اقتصادی و سیاسی در دوران پساتحریم را عواملی عنوان کرد که در ماهای آینده می‌تواند جهت‌گیری بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن را مشخص کند.

وی در این زمینه تاکید کرد: اگر دولت اشتباهات دوران گذشته را تکرار کند به طور قطع قیمت مسکن در ماه‌های آتی افزایش می‌یابد، بنابراین ضمن اینکه ضرورت دارد در این زمینه جهت‌گیری و سیاست‌های درستی اتخاذ شود باید منتظر بمانیم تا ببینیم وضعیت اقتصاد کشور پس از توافق و رفع تحریم‌ها به کدام سمت‌وسو خواهد رفت و پس از آن است که می‌توان شرایط بازار مسکن را هم تجزیه و تحلیل کرد.

رونق بازار آپارتمان‌های تجاری پس از توافق

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به سه اثر کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت لغو تحریم‌ها و توافق نهایی هسته‌ای، به «دنیای اقتصاد» گفت: در کوتاه‌مدت همزمان با افزایش نسبی حجم معاملات مسکن، ناشی از توافق هسته‌ای و افزایش انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار ملک، با توجه به افزایش ارزش پول ملی، قیمت مسکن با افزایش مواجه نمی‌شود.

محمد مهدی مافی، تاثیر میان‌مدت توافق هسته‌ای بر قیمت مسکن را به صورت ثبات قیمتی و افزایش تدریجی متناسب با تورم عمومی جامعه توصیف کرد و افزود: مهم‌ترین اثر میان‌مدت رفع تحریم‌ها بر بازار مسکن، ورود شرکت‌های خارجی و نیروهای انسانی آنها به کشور در طول ماه‌ها و سال‌های آتی به خصوص در کلان‌شهرها خواهد بود که به دلیل ایجاد تقاضای موثر برای واحدهای تجاری و اداری، می‌تواند بر قیمت این واحدها اثرگذار باشد. بنابراین لازم است برای تولید این واحدها برنامه‌ریزی شود.

وی در توضیح تاثیر بلندمدت رفع تحریم‌ها پس از توافق هسته‌ای، توضیح داد: در بلندمدت انتظار می‌رود بازار کسب‌وکار و همچنین ساخت‌و‌ساز به سمت و سوی خوبی هدایت شود که در صورت برنامه‌ریزی درست در نهایت منجر به تحقق اهداف و چشم‌انداز تعریف شده در افق طرح جامع مسکن تا سال 1405 خواهد شد. هر چند باید اذعان کرد که تاکنون برای ورود به این شرایط، فعالیت شاخصی صورت نگرفته است.

انتظار سه ساله برای بازار مسکن

تحلیلگر بازار مسکن و سرمایه، تاثیر توافق هسته‌ای بر بروز هر نوع تحول در بازار مسکن را به طور مستقیم با افزایش تولید در کشور در ارتباط دانست و به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه عملیاتی شدن مفاد تفاهم‌نامه هسته‌ای ایران و گروه 1+5 به سال بعد کشیده می‌شود هر گونه تاثیر این توافق بر اقتصاد و بازار مسکن، طی یک تا سه سال آینده تحقق‌پذیر خواهد شد.

سلمان خادم‌المله افزود: به زبان ساده ورود پول به اقتصاد کشور و افزایش قدرت خرید خانوارها، رشد ساخت‌و‌ساز و افزایش تقاضای موثر در بازار مسکن، تحت تاثیر آزادی دارایی‌های بلوکه شده ایران در بانک‌های خارجی به دنبال لغو تحریم‌ها، به صورت واقعی در یک بازه یک تا سه ساله بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد هر چند ممکن است تحت تاثیر متغیرهای انتظاری، فضای بازار مسکن تا حدی تحت تاثیر جو روانی ناشی از توافق دستخوش تحول شود.

وی تاکید کرد: البته این تحول تنها در تسریع روند رونق معاملات سهم خواهد داشت و پیش‌بینی نمی‌شود قیمت مسکن طی ماه‌های پیش رو افزایش خاصی داشته باشد.

همسویی آثار مثبت توافق با سیاست‌های تقویت تقاضا

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با مثبت ارزیابی کردن آثار کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت توافق نهایی هسته‌ای بر اقتصاد کشور و به‌خصوص بخش مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: توافق هسته‌ای در کوتاه‌مدت اثری بر قیمت مسکن نخواهد داشت، هر چند می‌تواند محرک خوبی برای افزایش حجم معاملات و تقویت انگیزه خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران در بازار ملک باشد. حسام عقبایی ادامه داد: رشد حجم معاملات، تسریع خروج از رکود در بازار مسکن همزمان با وضعیت مناسب قیمت در این بازار، در نهایت منجر به افزایش انگیزه سازندگان برای ساخت مسکن خواهد شد که از این طریق بخش قابل توجهی از کاهش آمار صدور پروانه ساختمانی که در سال گذشته باعث ریزش ساخت‌و‌ساز در کشور شد را جبران می‌کند.

وی بر آثار مثبت توافق نهایی هسته‌ای و لغو تحریم‌ها به همراه سیاست‌های مثبتی که هم اکنون در بازار مسکن برای افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید منجر به تقویت قدرت خرید و تقاضای موثر در سال آینده خواهد شد، تاکید کرد.

حمایت از سازندگان، شرط بهبود بازار مسکن
یک کارشناس و صاحب‌نظر بازار مسکن نیز تاثیر توافق نهایی هسته‌ای بر قیمت مسکن را به صورت توقف کاهش قیمت مسکن و قرار گرفتن آن در مسیر ثبات و افزایش تدریجی اعلام کرد. علیرضا قهاری گفت: این ثبات و قرار گرفتن قیمت مسکن در مسیر افزایش منطقی و تدریجی، علاوه بر تقویت تقاضای موثر همزمان با افزایش قدرت خرید خانوارها، انگیزه سازندگان و سرمایه‌گذاران در بازار ساخت‌و‌ساز را هم افزایش می‌دهد. وی نقش سیاست‌های دولت در دوران پساتحریم در زمینه مدیریت نقدینگی را نقشی کلیدی و حساس توصیف کرد و گفت: اگر دولت برای این موضوع برنامه درستی نداشته باشد تزریق نقدینگی می‌تواند روی قیمت مسکن تاثیر داشته باشد.

قهاری تاکید کرد: این سیاست‌ها باید با تمرکز بر اعطای تسهیلات و مشوق به سازندگان مسکن و سایر تولیدکنندگان در عرصه‌های مختلف اقتصاد، مانع از بروز تورم و مشکلات اقتصادی شود.