ادامه رکود تورمی مسکن تا پایان تابستان ۹۸

موبنا – آمارها حاکی از این است که رکود تورمی بازار مسکن به خانه آخر رسیده و احتمالاً در یکی دو ماه آینده با توقف یا حتی کاهش قیمت، روند تورمی آن متوقف خواهد شد اما تا زمانی که اتفاق قابل‌ملاحظه‌ای در طرف تقاضای بازار رخ ندهد، رکود و کسادی آن ادامه خواهد یافت. از سوی دیگر، بازار اجاره بها، وابسته به قیمت مسکن است، بنابراین با افزایش قیمت باید سال آینده منتظر رشد اجاره بها بود. بر همین اساس، خبرنگار ما با حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک به گفتگو نشست و وضعیت خرید و فروش و اجاره بها در سال آینده را از وی جویا شد.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به وضعیت بازار مسکن در چند سال گذشته گفت: بازار مسکن سال ۹۲ تا ۹۶ را در رکود چشمگیری به پایان رساند و این رکود در سال ۹۷ عمیق تر شده است تا جایی که ما از تیرماه تا آذرماه شاهد کاهش معاملات مسکن هستیم، به طوری که در تیرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۵درصد، در مرداد ماه ۳۶ درصد، در شهریور ماه ۵۴ درصد، در مهر ماه ۵۸درصد، در آبان ماه ۶۰درصد و در آذرماه ما شاهد کاهش ۶۲درصدی حجم معاملات مسکن را داشتیم و این نشان دهنده این است که نه تنها در سال ۹۷ نشانه های رونق بازار مسکن به چشم نمی خورد بلکه روند کاهشی معاملات به نحوی تصاعدی ادامه پیدا کرده که حتی رکود عمیق تر و تورمی تر شده است.

حسام عقبایی با بیان دلایل رکود و تورمی شدن بازارمسکن ادامه داد: این موضوع درسال های اخیر چنددلیل عمومی دارد. نبود توازن بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، عدم مدیریت زمین، عدم تناسب تولید، کاهش ۴۰درصدی تولید ساختمان در ۵ سال گذشته، سالی یک میلیون ازدواج و تولید کمتر از حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی درسال، منجر به افزایش قیمت مسکن می شود.

وی افزود: اما عامل مهمی که در سال ۹۷ اضافه شد و سیر افزایشی قیمت را به ۹۲درصد رساند، عامل ارز بوده است، بدین معنا که مالکین ارزش ملکشان را با قیمت ارز مقایسه می کردند و همین عامل مضاعفی برای رشد غیرمتعارف مسکن شد.

**احتمال شکستن حباب قیمت در واحدهای لوکس

عقبایی پیش بینی کرد: با توجه به وضعیتی که الان در بازار مسکن حاکم است، رکود عمیق تورمی تا پایان سال ۹۷ حتما ادامه دار خواهد بود، البته در ماه های باقی مانده سال جاری قیمت مسکن افزایش نخواهد داشت مگر به یک شرط که آن هم افزایش قیمت ارز است. اگر قیمت ارز افزایش چشمگیری داشته باشد، ممکن است قیمت مسکن افزایش پیدا کند، در غیر این صورت قیمت مسکن تا پایان سال، سیر صعودی نخواهد داشت و از نظر قیمت تا پایان سال شاهد ثبات نسبی خواهیم بود.

وی ادامه داد: اما در نیمه دوم زمستان احتمال شکستن حباب قیمت در واحدهای لوکس، بزرگ و در شهرهای بزرگ تا ۲۵درصد وجود دارد اما با توجه به اوضاع اقتصادی کشور، در واحدهای کوچک و متوسط این احتمال پیش بینی نمی شود.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت مسکن درسال آینده تصریح کرد: بازار مسکن، بازار مقاومی است و با بازار لوازم خانگی، ارز و طلا متفاوت است یعنی تاثیرپذیری آن در کوتاه مدت مشکل است و به زمان طولانی تری نیاز دارد، چه بسا که ورود یا خروج از رکود مسکن ممکن است بین ۴ تا ۸ سال طول بکشد. با این حال پیش بینی من این است که تا پایان تابستان ۹۸ بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر می برد چراکه اگر بازار مسکن بخواهد از این رکود عبور کند، باید زیرساخت های آن از ۱۲ تا ۴۸ ماه قبل آماده شده باشد، اما تا پایان شهریور ۹۸ کار زیرساختی در حوزه مسکن مشاهده نمی شود، لذا پیش بینی من این است که بازارِ رکودی تا پایان شهریور ۹۸ در حوزه خرید و فروش ادامه دارد و بازار مسکن رکود عمیقی را پیش رو خواهد داشت.

** پیش بینی افزایش ۱۵درصدی قیمت اجاره بها

عقبایی با تاکید بر اینکه یکی از عوامل اصلی تعیین قیمت اجاره بها، قیمت مسکن است، خاطرنشان کرد: ما همیشه گفته ایم که فضای روانی، تورم عمومی، افزایش قیمت حامل های انرژی و… در قیمت اجاره بها تاثیر نگذارد و مالکین آن را برای محاسبه و تعیین اجاره بها اعمال نکنند اما اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها در تمام دنیا، قیمت خود مسکن است لذا وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا می کند، قاعدتا ما باید انتظار افزایش اجاره بها را داشته باشیم.

وی در تشریح این موضوع ادامه داد: اگر شخصی سال گذشته یک خانه را می توانسته ۵۰۰ میلیون تومان خریداری کند و امسال آن را یک میلیارد خریداری کرده است، نمی توانیم از او توقع داشته باشیم که همان اجاره سال گذشته را دریافت کند و این کاملا عقلانی است که اجاره افزایش یابد. حال از یکسو، ملک ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است و از سوی دیگر قرار است حقوق جامعه اجاره نشینی ما ۲۰درصد افزایش پیدا کند، چرا که عموم مستاجران کارمندان و کارگران هستند. بعد هم سبد خانوار فقط منحصر به مسکن نیست بلکه اقلام بسیاری شکل دهنده سبد خانوار هستند.

عقبایی با پیش بینی افزایش ۱۵درصدی قیمت اجاره بها افزود: در سال آینده که فصل اصلی نقل و انتقالات آن از خردادماه شروع می شود و تا پایان شهریور ماه ادامه دارد، پیش بینی می کنیم رشد اجاره بها بیشتر از ۱۵درصد نباشد که در توان پرداخت مستاجران باشد و اگر قرار بر این باشد که اجاره بها به میزان رشد قیمت مسکن یعنی ۹۲درصد افزایش یابد، قاعدتا مستاجرین، طبقات ضعیف و متوسط، نه تنها نمی توانند اجاره بها را تامین کنند بلکه حتی اگر کل حقوقشان را هم بدهند، نمی توانند مبلغ اجاره بها را بپردازند و نابه‌سامانی و ناهنجاری عمیقی در حوزه بازار اجاره به وجود می آید.

**رشد سونامی‌گونه اجاره‌بها در صورت بی توجهی دولت

وی ادامه داد: لذا پیش بینی من این است که این افزایش بیش از ۱۵درصد نباشد و لازمه اینکه این امر تحقق پیدا کند، این است که دولت گامهایی برای ایجاد تعادل در این حوزه بردارد. اگر دولت دست روی دست بگذارد و فقط نظاره گر این باشد که بازار چه خواهد شد، مطمئنا رشد اجاره بها از ۱۵درصد بیشتر خواهد شود.

نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر مثبت وجود مسکن استیجاری تصریح کرد: قاعدتا دولت باید در حوزه مسکن استیجاری گام بردارد، تولید مسکن استیجاری حتی اگر در تیرماه به بهره برداری نرسد، می تواند از نظر روانی در جهت رشد اجاره بهای نامتعارف بازدارنده باشد.همچنین باید تسهیلات بانکی در بخش اجاره نشینی وارد شود و بازار اجاره را کنترل کند که به نوعی یارانه ای برای کمک به اقشار ضعیف و متوسط به حساب می آید و از همه مهمتر باید اقداماتی در جهت تولید مسکن استیجاری در قالب مسکن اجتماعی که از شعارهای دولت یازدهم و دوازدهم بوده و مجلس هم با آن موافق است، در یک حرکت پرشتاب و جهادی صورت بگیرد تا ما در سال آینده با رشد غیرمنطقی و سونامی گونه اجاره بها مواجه نشویم.

وی در پایان در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا ساخت ۴۰۰هزار واحد مسکونی که وزیر راه و شهرسازی از آن با عنوان طرح جدید یاد می کند، تاثیری بر بازار مسکن دارد یا خیر؟ گفت: خیر! حتی اگر این طرح تحقق یابد، با توجه به اینکه سالی یک میلیون ازدواج پیش بینی شده است یعنی درسال های ۹۸ و ۹۹ دومیلیون ازدواج صورت می گیرد و همین تعداد متقاضی مسکن هم خواهند بود، ۴۰۰هزار واحد نمی تواند تاثیر بسزایی در بازار مسکن داشته باشد.