عدم کفایت مبایعه نامه به جای سند رسمی ملک

موبنا – به گزارش موبنا به نقل از هیبنا، «مبایعه نامه» اصطلاح حقوقی «قول نامه» است و مقصود از آن، قراردادی است که توسط بنگاه مشاور املاک بین طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده آپارتمان یا واحد مسکونی یا هر نوع ملک نوشته می شود. در مبایعه نامه جزییات تعهدات طرفین شامل شیوه پرداخت هزینه ها از سوی خریدار، زمان تحویل کلید توسط فروشنده ملک بر اساس تسویه بخش عمده ارزش ریالی ملک، متعلقات و تجهیزات ملک فروخته شده در صورت لزوم و سایر جزییات همچون ضرر و زیان ناشی از عمل نکردن به تعهدات که بر عهده هر یک از طرفین خواهد بود و همچنین زمان و شیوه نقل و انتقال سند به شکل دقیق درج می شود.

به رغم اطلاع رسانی های صورت گرفته درباره مدارک ضروری برای دریافت تسهیلات بانکی خرید مسکن، هنوز هم برخی افراد مبایعه نامه را با سند محضری برابر تصور می کنند؛ در حالی که مبایعه نامه صرفا یک قرارداد عادی محسوب می شود و ارتباطی به سند محضری (ثبتی یا رسمی) ندارد، هر چند مشخصات سند ملک نیز در آن درج شود.

در واقع داشتن صرفا یک مبایعه نامه دلیلی بر اینکه خریدار نیاز به دریافت سند رسمی و ثبتی محضری ندارد، نمی شود، مگر اینکه بتواند ثابت کند بر اساس مبایعه نامه طرفین یعنی خریدار و فروشنده به تعهد خود عمل کرده و معامله را کامل کرده اند. از این رو ارایه مبایعه نامه از اولین و مهم ترین مدرک لازم برای دریافت تسهیلات در کنار سند رسمی ملک است. خریدار و فروشنده ملک معمولاً با تنظیم مبایعه نامه متعهد می شوند در تاریخ مشخص، نسبت به مراجعه حضوری در یک دفتر اسناد رسمی برای دریافت سند محضری اقدام کنند.

البته ارایه مبایعه نامه برای تشکیل پرونده به منظور دریافت تسهیلات بانکی لازم است؛ اما در کنار آن باید حتما نسخه اصلی سند رسمی نیز به بانک ارایه شود. بانک مسکن از پذیرفتن نسخ کپی برابر اصل سند به منظور تکمیل مراحل تشکیل پرونده معذور است.

با این وجود بررسی های میدانی هیبنا نشان می دهد هنوز برخی از متقاضیان خرید مسکن با فرض اینکه با استفاده از مبایعه نامه های نوشته شده در بنگاه ها می توانند اقدام به دریافت تسهیلات کنند، به شعب بانک مسکن در سراسر کشور مراجعه می کنند.

به لحاظ حقوقی مبایعه نامه های نوشته شده در بنگاه ها چه از نوع قول نامه و غیررسمی و چه از نوع مبایعه نامه های دارای کد رهگیری و ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، سند عادی محسوب می شود و نمی تواند به عنوان وثیقه ملکی معتبر در زمان پرداخت تسهیلات مورد پذیرش شعب بانک مسکن قرار گیرد؛ بلکه تنها اسناد رسمی املاک مسکونی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی یا دفترخانه ها می تواند به عنوان وثیقه به بانک واگذار شود.

طبیعی است فروشنده برای رعایت نکات امنیتی از ارایه سند به خریدار به عنوان امانت به منظور ارایه به بانک خودداری خواهد کرد؛ اما از آنجا که وی باید یک نوبت همراه خریدار به بانک مراجعه کرده و سندی تحت عنوان «بیع نامه» که از سوی بانک مسکن تنظیم می شود را امضا کند تا خریدار بتواند از تسهیلات بانکی استفاده کند، در همان زمان می تواند اصل سند را به شعبه ارایه دهد. بانک پس از رویت و اخذ کپی از اصل سند، آن را به فروشنده باز خواهد گرداند و سپس مراحل استعلام در خصوص صحت سند و عدم ترهین آن را دنبال خواهد کرد تا در نهایت آن را به عنوان وثیقه تسهیلات در رهن قرار دهد.