نقشه خرید مسکن با سبد وام

مسیر اول که کوتاه‌ترین راه دستیابی به وام است، تسهیلات 110 میلیونی (100 میلیون وام اوراق و 10 میلیون وام تعمیرات) را بدون نیاز به سپرده‌گذاری و حتی بدون اعمال شرط «خانه‌اولی»، در اختیار «زوج»ها قرار می‌دهد. در مسیر دوم، تسهیلات 170 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز یکم، مشروط به یک‌سال سپرده‌گذاری، صرفا به زوج‌های خانه‌اولی از اسفند 95 پرداخت می‌شود.

بانک عامل بخش مسکن در قالب مسیر سوم، امکان استفاده از «سبد» ترکیبی وام‌های جدید را فراهم کرده است؛ به‌طوری‌که گروه خاصی از متقاضیان، از اواخر بهار سال آینده می‌توانند وام 140 میلیونی برای خرید مسکن دریافت کنند. این تسهیلات، به سازنده‌ها نیز قابل پرداخت است. وام‌های مصوب، با هدف تحریک ساخت‌وساز در محدوده «بافت‌های فرسوده»، با شرایط تسهیل‌شده، به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌شود؛ از جمله اینکه، در این محدوده، به خرید خانه دوم نیز وام 170 میلیونی تعلق می‌گیرد. همچنین نرخ سود تسهیلات جدید، یک واحد درصد کاهش یافت.

در تهران تسهیلات جدید خرید مسکن، در ظاهر شامل فقط دو نوع وام 100 میلیونی بدون سپرده (وام اوراق) و 160میلیون تومانی نیازمند سپرده‌گذاری (وام یکم) است اما طبق نقشه‌ای که در بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت این وام‌ها طراحی شده، در سال 95 طی سه دوره زمانی، پنج مسیر دسترسی وام برای متقاضیان باز می‌شود که امکان استفاده از «سبد» وام در قالب تسهیلات ترکیبی را برای خریداران مصرفی فراهم می‌کند.

روز گذشته مدیر عامل بانک عامل بخش مسکن با اعلام «کاهش یک واحد درصدی نرخ سود وام خرید مسکن»، شرایط متنوع پرداخت وام‌های جدید را تشریح کرد. سود تسهیلات اوراق مسکن که در حال حاضر 5/ 18 درصد است از ابتدای سال آینده با نرخ 5/ 17درصد محاسبه می‌شود و نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز از 14 درصد کنونی به 13 درصد کاهش پیدا می‌کند. گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه برای سبد تسهیلات خرید مسکن در سال جدید تدارک دیده شده، حاکی است: هم مجردها و هم خانوارهای دارای سابقه مالکیت، تحت شرایطی می‌توانند از دو وام جدید مسکن برای خرید آپارتمان استفاده کنند که این مجوزها خود باعث ایجاد سه مسیر فرعی در کنار دو مسیر اصلی وام‌دهی شده است. اولین مسیر اصلی که از ابتدای سال آینده برای وام خرید مسکن باز می‌شود، مربوط به اوراق وام 100 میلیون تومانی است. ورود به این مسیر صرفا برای زوج‌هایی مجاز است که تاریخ ازدواج آنها «فروردین سال 85 به بعد» است. بنابراین زوج‌های با تقویم ازدواج بیش از 10 سال، مشمول وام 100 میلیون تومانی نمی‌شوند.

برای دسترسی به وام 100 میلیونی خرید مسکن -که با احتساب وام تعمیرات، به 110 میلیون تومان قابل افزایش است- شرط «خانه‌اولی» لحاظ نمی‌شود و محدودیتی از بابت عدم سابقه مالکیت، در این وام وجود ندارد، اما اوراق این تسهیلات در قالب دو دسته اوراق 50 میلیون تومانی به هر کدام از زوجین پرداخت می‌شود. بنابراین زوج و زوجه، با هم باید برای خرید اوراق وام 100 میلیونی اقدام کنند. اولین سری از این وام، از ابتدای سال 95 وارد بازار می‌شود. دومین مسیر اصلی، مربوط به وام 160 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز یکم است که «تقاضای مجاز» برای آن، باید ویژگی «زوج خانه اولی» را داشته باشد. «زوج خانه اولی» از منظر ضوابط صندوق مسکن یکم، به خانواده‌هایی با هر تاریخ ازدواج گفته می‌شود که تاکنون سابقه مالکیت مسکونی نداشته‌اند. سقف واقعی این وام با احتساب وام تعمیرات، 170 میلیون تومان است.

در این مسیر، محدودیت «نداشتن سابقه مالکیت» و «زوج بودن متقاضی» به‌صورت توام اعمال می‌شود و زوج و زوجه باید به مدت یک‌سال، 80 میلیون تومان در صندوق، سپرده‌گذاری کنند. سری اول وام 160 میلیونی از این مسیر، اسفند سال 95 وارد بازار مسکن می‌شود. مسیر دسترسی به وام 160 میلیون تومانی، در ابتدای ورود متقاضی به صندوق یکم، فاقد شرط کنترلی «ازدواج» است به این معنا که شرط ازدواج مرد و زن سپرده‌گذار در این صندوق، در پایان یک‌سال سپرده‌گذاری کنترل می‌شود، بنابراین کسانی که قصد ازدواج در پایان سال آینده را دارند در فاصله عقد، می‌توانند وارد این صندوق شوند.

بانک مسکن برای کنترل شرط «خانه اولی» دو نوع استعلام شامل «سبز بودن فرم جیم» به معنای عدم استفاده از امکانات دولتی زمین و مسکن و همچنین «عدم استفاده از هر نوع تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی» را به عمل می‌آورد. با این حال، دسته‌ای از متقاضیان خرید مسکن که از یکسو شرایط ورود به مسیر دوم را ندارند (خانه اولی نیستند) یا می‌خواهند زودتر از اسفند 95، اقدام به خرید مسکن ‌کنند و از سوی دیگر نیازمند تسهیلاتی با سقف بیش از آنچه در مسیر اول پرداخت می‌شود هستند، باید وارد مسیر سوم شوند. این گروه می‌توانند از سبد تسهیلات در قالب ترکیب دو وام‌ خرید، استفاده کنند.

مسیر سوم برای آن دسته از زوج‌های متقاضی وام است که یکی از زوجین، از خرداد ماه امسال همزمان با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم، تاکنون اقدام به سپرده‌گذاری 40 میلیون تومانی کرده‌اند و علی‌القاعده از بهار سال آینده می‌تواند به‌تدریج و پس از پایان یک‌سال دوره سپرده‌گذاری، وام‌های 80میلیونی خود را دریافت کنند. این گروه، از خرداد 95 می‌توانند از سبد «وام 80میلیونی یکم و نیمی از وام 100 میلیونی اوراق به اضافه 10 میلیون وام جعاله» برای خرید آپارتمان استفاده کنند به این صورت که وام 80 میلیونی به یکی از زوجین دارای حساب در صندوق یکم و 50میلیون وام اوراق نیز به همسر وی تعلق می‌گیرد و در نهایت 10 میلیون تومان وام تعمیرات نیز به هر دو پرداخت می‌شود. در این مسیر، آن دسته از زوج‌هایی که در حال حاضر صاحب خانه هستند، برای خرید خانه بهتر یا خانه دوم، می‌توانند از طریق سپرده‌گذاری در صندوق یکم توسط کسی که ملک به نام او نیست (یکی از زوجین)، وام 80 میلیونی دریافت کرده و توسط دیگری، وام 50 میلیونی اوراق اخذ کنند.

در قالب مسیر سوم، از اواخر بهار سال آینده، وام 140 میلیون تومانی خرید مسکن قابل دسترس می‌شود. چهارمین مسیر دسترسی به وام خرید مسکن که شاید تاحدودی جذاب‌تر باشد، فاقد محدودیت‌ کلیدی سه مسیر قبلی است. بانک مسکن در قالب این مسیر، تسهیلات 100 و 160 میلیون تومانی خرید مسکن را در محدوده «بافت فرسوده شهر تهران»، بدون کنترل شرط «خانه اولی» پرداخت می‌کند. در این مسیر علاوه بر زوج‌های خانه اولی، زوج‌های دارای سابقه مالکیت که قصد تعویض آپارتمان ملکی خود یا خرید آپارتمان دوم و بیشتر را دارند، می‌تواند مشروط به خرید واحد مسکونی نوساز در بافت فرسوده، از وام‌های جدید استفاده کنند. این اقدام باعث تحریک به ساخت و ساز در بافت فرسوده می‌شود.

آخرین مسیر نیز مخصوص ورود سپرده‌گذاران قدیمی بانک مسکن است که نوبت دریافت تسهیلات آنها از اوایل سال آینده فرا می‌رسد. این گروه که سپرده‌گذاران وام مسکن جوانان (30میلیونی) یا صاحبان حساب ممتاز (وام‌های 20تا 25 میلیونی) را شامل می‌شود، می‌توانند هنگام دریافت وام خود، مبلغ تسهیلات را تا سقف 60 میلیون تومان افزایش دهند به این صورت که مابه التفاوت تسهیلات اضافی، به‌صورت بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق، پرداخت می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، همه 5 مسیر دسترسی به تسهیلات جدید مسکن، برای سازنده‌ها نیز قابل استفاده است به این صورت که وام‌های جدید هم برای خرید مسکن و هم برای ساخت مسکن پرداخت می‌شود.

تجهیزات کامل برای رونق مسکن از 95

روز گذشته مدیر عامل بانک مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با بیان اینکه بانک مرکزی در آخرین روزهای سال جاری، با تصویب همه طرح‌های جدید تامین مالی بخش مسکن، تجهیزات لازم برای «رونق از ابتدای سال95» را تکمیل کرد، افزود: مجموعه مسیرهای پرداخت وام‌های جدید به گونه‌ای است که می‌توان از بهار سال آینده انتظار رونق غیرتورمی معاملات مسکن و ساخت و ساز را داشت. محمدهاشم بت شکن تاکید کرد: روال گذشته برای تصویب افزایش سقف وام خرید مسکن که معمولا در پروسه بیش از یک ماه به طول می‌انجامید، در مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار در کوتاه‌ترین زمان ممکن طی شد تا از هر نوع تاخیر در رونق بخش مسکن به عنوان پیشران رونق سایر بخش‌های اقتصادی، جلوگیری شود.

بت‌شکن درباره برخی نگرانی‌ها درخصوص تاثیر تورمی وام خرید در بازار مسکن نیز گفت: شکل پرداخت تسهیلات جدید که کاملا بر رژیم پس‌انداز و تجهیز منابع پایه‌ریزی شده، به گونه‌ای است که قیمت‌‌ها را تحریک نخواهد کرد. ضمن آنکه منابع وام‌های جدید از پول پرقدرت تغذیه نمی‌شود و فرآیند پرداخت تسهیلات نیز تدریجی است که این موضوع خود از هجوم تقاضا، کسری اعتبار و تبعات بعدی آن جلوگیری می‌کند. مدیر عامل بانک مسکن تصریح کرد: تسهیلات جدید خرید مسکن در بهترین زمان ممکن به لحاظ ثبات قیمت، رشد معاملات مصرفی و چشم‌انداز غیرتورمی بازار ملک، وارد بازار می‌شود.