رمزگشایی از نوسان اجاره مسکن

به نظر می‌رسد ارثیه رکودی سال‌های گذشته بدون هیچ تغییر خاصی به سال بعد خواهد رسید. سال94 در حالی آغاز شد که با توجه به افزایش احتمالات برای به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای و البته بهبود نسبی اوضاع اقتصادی کشور، بسیاری آن را سال پایان رکود مسکن و آغاز دوباره خریدوفروش‌ها می‌دانستند.

پیش‌بینی‌ای که هر چند مقدمات آن فراهم شد اما هرگز شرایطی برای عملیاتی شدنش پدید نیامد. در این بین حتی رسیدن تسهیلات جدید بانک مسکن نیز نتوانست یخ سخت خریدوفروش را بشکند. در چنین شرایطی و با توجه به برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته برای سرعت گرفتن فرآیند خروج از رکود اقتصاد کشور، بسیاری پیش‌بینی می‌کنند در سال95 رکود تا حدی بر طرف شده و بخشی از بازار فعال شود، هرچند هنوز بسیاری از تحلیلگران این امید را با تردید دنبال می‌کنند.

در طول تمام این مدت اما تنها بازاری که بدون محدودیت کار خود را ادامه داد و رکود در خریدوفروش نیز نتوانست روی آن اثر بگذارد، بازار رهن و اجاره بود. این بازار که به دلیل ارتباط مستقیم با نیاز فعال در بازار مسکن همواره در تحرک است، در این دوره رکودی نیز به فعالیت خود ادامه داد و حتی شرایط قیمتی بازار نیز روی آن تاثیر نگذاشت، به شکلی که با وجود تداوم روند ثبات یا حتی کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن، گزارش اخیر بانک مرکزی نشان از افزایش نرخ اجاره بها می‌دهد.

براساس اعلام این بانک نرخ اجاره بها در ماه گذشته افزایشی بیش از 11 درصدی را تجربه کرده است. رقمی که هرچند هنوز از تورم کشور پایین‌تر بوده و به اعتقاد معاون آخوندی به نقطه خطرناک نرسیده است اما همچنان نسبت به روند فعال در ساختار بازار عملکردی متفاوت را از خود بروز می‌دهد. این روند احتمالا در ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا کند زیرا با مصوبه جدید کاهش نرخ سود بانکی احتمالا بسیاری از صاحبان خانه ترجیح می‌دهند برای جبران این کاهش نرخ در بازار اجاره، افزایش بهایی را پیشنهاد کنند که با توجه به رقم 11 درصدی افزایش احتمال دارد در ماه‌های آینده نرخ تورم در بازار اجاره را بالاتر ببرد.

کاهش عرضه، دلیل اصلی افزایش اجاره بها

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است با توجه به رکودی که بازار عرضه مسکن در سال‌های گذشته با آن روبه‌رو بوده، کاهش خانه‌های موجود در بازار امری طبیعی است و این امر در نرخ اجاره‌بها تاثیر‌گذار خواهد بود. احمدرضا سرحدی تاکید کرد: بازار رهن و اجاره مسکن جزو معدود بخشی‌هایی است که به‌طور مستقیم با تقاضای مردم در ارتباط است و این به معنای آن است که قراردادهای جدید در این عرصه متوقف نخواهند شد.

به گفته وی در چنین شرایطی وقتی خانه‌های جدید کمتر عرضه شوند و نیاز بازار تنها با گزینه‌های موجود تامین شود، قطعا حدی از افزایش قیمت طبیعی خواهد بود. این کارشناس مسکن به محافظه‌کاری سرمایه‌گذاران بازار در ارائه خانه‌های نوسازشان به متقاضیان اشاره کرد و گفت: ‌رکود سال‌های گذشته باعث شده تصمیم‌گیری برای بساز‌بفروش‌ها سخت شود. آنها از یک سو نیاز به این دارند که سرمایه‌هایشان را با سودی حداقلی به فروش برسانند و از سوی دیگر شرایط بازار را برای اجاره دادن واحدهای‌شان مساعد نمی‌بینند.

سرحدی افزود: هرچند هنوز تغییر چندانی در عملکرد صاحبان واحدهای مسکونی نوساز اتفاق نیفتاده اما پایین‌تر بودن افزایش اجاره بها در قیاس با نرخ تورم نشان می‌دهد برخی از آنها ترجیح داده‌اند لااقل بخشی از خانه‌های‌شان را به بازار تزریق کنند. این روند در سال آینده شاید با کاهش نرخ سود تغییر کند اما با توجه به اینکه احتمال خروج از رکود تا نیمه دوم سال آینده چندان بالا نیست، می‌توان این انتظار را داشت که افزایش قیمت‌ها روندی شتابی به خود نگیرد.

ایمان معصومی، فعال بازار مسکن نیزبه ثابت ماندن شرایط بازار در ماه‌های گذشته اشاره کرد و گفت: در چنین اوضاعی بسیاری بساز بفروش‌ها ترجیح می‌دهند صبر کنند تا اوضاع بازار به‌طور کلی روشن شود، هرچند با توجه به اوضاع دشوار ماه‌های گذشته، برخی از خانه‌سازان ترجیح دادند با قیمتی پایین خانه‌های خود را به فروش برسانند.

وی به ارتباط تنگاتنگ بازار خرید و اجاره مسکن اشاره کرد و افزود: ‌در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار تحولی جدی در بازار خانه را داشت. هرچند این احتمال وجود دارد که برخی از خانه‌های باقی مانده در سال‌های گذشته به اجاره گذاشته شوند اما تا زمانی‌که پیش‌بینی‌ها نسبت به سال آینده تکمیل نشود نمی‌توان به‌طور دقیق اوضاع بازار را پیش‌بینی کرد.

هرچند وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده نه‌تنها افزایش نرخ اجاره‌بها نگران‌کننده نیست که حتی با توجه به پایین‌تر بودن از نرخ تورم، هنوز این نرخ به هشدار نرسیده است، اما کاهش نرخ سود بانکی که به شکلی سنتی در بازار اجاره تاثیر داشته از یک سو و تداوم رکود در بازار عرضه مسکن از سوی دیگر شرایط تنها بازار فعال در عرصه مسکن را با اما و اگر روبه رو می‌کند، تردیدهایی که شاید یافتن جوابی دقیق برای آن نیز به بهار سال آینده موکول شود.