اقساط احتمالی وام‌های جدید مسکن

بعد از اینکه وام خرید مسکن در دی ماه سال 1392 از حدود 20 میلیون به 35 میلیون تومان برای افراد عادی و 50 میلیون تومان برای زوجین افزایش یافت، تغییری در مبلغ نداشت تا اینکه اخیرا شورای پول و اعتبار پیشنهاد بانک مسکن و بررسی‌های بانک مرکزی را به رای گذاشت و در نهایت مصوب کرد که وام مسکن از محل حساب سپرده ممتاز -که البته عمده آن از طریق خرید اوراق مسکن در فرابورس پرداخت می شود- افزایش یابد.

بنابر تصمیمات اتخاذ شده اعضای شورای پول و اعتبار، تقسیم بندی وام مسکن برای دو گروه عادی و زوجین حذف و بنابر موقعیت جغرافیایی متقاضیان سقف بندی شد. بر این اساس متقاضیان دریافت وام جدید مسکن، در شهر تهران می توانند تا 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. در عین حال که این وام در” مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت ” 50 میلیون و در “سایر مناطق شهری” 40 میلیون تومان خواهد بود که البته اگر وام جعاله 10 میلیونی نیز به آن اضافه شود سقف‌ها به 70، 60 و 50 میلیون تومان افزایش می یابد.

با گذشت حدود دو هفته از این مصوبه، تاکنون نه از سوی بانک مرکزی و البته نه بانک مسکن هیچ جزئیاتی در رابطه با وام افزایش یافته مسکن ارائه نشده ولی بر اساس پیشینه قبلی و گمانه زنی‌ها می‌توان این گونه برآورد کرد که دریافت تسهیلات جدید نیز در صورت عدم سپرده گذاری از طریق خرید اوراق خواهد بود. در عین حال که سودی حدود 14 درصد به آن تعلق گرفته و دوره بازپرداخت 12 ساله خواهد داشت.

اقساط وام 40، 50 و 60 میلیونی چقدر است؟

اما اینکه میزان بازپرداخت تسهیلات جدید مسکن چقدر خواهد بود بی تردید از دغدغه‌های اصلی کسانی است که احتمالا روی دریافت این وام حساب می کنند. این در حالی است که اگر روش بازپرداخت وام را به توصیه قبلی خود مدیران بانک مسکن اقساط ساده و مساوی انتخاب کنند روند بازپرداخت به گونه ای است که برای وام 60 میلیون تومانی در تهران باید ماهانه حدود 862 هزار تومان در طول 144 ماه پرداخت شود. در این دوره دریافت کننده وام باید حدود 65 میلیون تومان هم به بانک مسکن سود برگرداند به عبارتی برای وام 60 میلیونی باید 125 میلیون تومان به عنوان اصل و فرع برگشت داده شود.

از سویی دیگر اگر در کنار وام 60 میلیونی وام جعاله 10 میلیونی نیز گرفته شود آنگاه قسط ماهیانه متقاضی به حدود یک میلیون تومان در ماه می رسد و سودی نزدیک به 74 میلیون تومان را به همراه خواهد داشت که در نهایت باید 144 میلیون تومان طی 12 سال بازپرداخت شود.

متقاضی که در “مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت” برای گرفتن وام مسکن اقدام می کند هم باید در یک دوره 12 ساله در ازای دریافت 50 میلیون تومان ماهانه 718 هزار تومان قسط و در مجموع 53 میلیون تومان سود پرداخت کند. یعنی وام 50 میلیون تومانی در نهایت برای دریافت کننده حدود 103 میلیون تومان آب می خورد. البته اگر وام 10 میلیونی جعاله به آن اضافه و به 60 میلیون برسد شرایطی مانند وام 60 میلیونی داشته و قسط 862 هزار تومانی در ماه و سود 65 میلیونی در 144 ماه رقم می زند.

همچنین برای وام 40 میلیون تومانی که افراد حاضر در شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر برای آن اقدام می کنند ، سودی نزدیک به 43 میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود. در این حالت باید ماهانه 574 هزار تومان قسط و در نهایت اصل و سودی معادل 83 میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت شود.

عمده وام جعاله برای خرید اوراق

اما در سوی دیگر ماجرای تسهیلات مسکن از طریق حساب سپرده ممتاز به خرید اوراق قرار دارد یعنی پیش تر این گونه بود که اگر متقاضی حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن نداشت باید برای دریافت وام 35 میلیون تومانی اوراق خریداری می کرد به طوری که به ازای هر 500 هزار تومان یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس خریداری می کرد.

بنابر این برای دریافت وام 35 میلیون تومانی به علاوه جعاله یعنی 45 میلیون تومان باید 90 برگ می خرید که مبلغ مجموع آن بنابر قیمتهای روز بازار متفاوت بود. این در حالی است که قیمت اوراق حتی در دوره ای تا مرز 100 هزار تومان هم پیش رفت و متقاضی دریافت وام باید تا نزدیک به 9 میلیون تومان برای دریافت وام 45 میلیون تومانی هزینه می کرد؛ رقمی که مبلغ 10 میلیون تومانی وام جعاله را پوشش می داد.اما در حال حاضر قیمت اوراق حدود 60 هزار تومان است.

بر این اساس اگر در وام های جدید ، گیرنده تسهیلات در تهران بخواهد برای 70 میلیون تومان اوراق بخرد به 140 برگ نیاز دارد که با توجه به قیمت 60 هزار تومانی فعلی حدود 8.4 میلیون تومان هزینه در بردارد. مبلغی که به نظر می رسد در ازای پرداخت آن گیرنده تسهیلات درنهایت همان وام 60 میلیونی را دریافت کرده و وام جعاله را خرج خرید تسهیلات 60 میلیونی کرده است.

در عین حال که برای وام 50 میلیونی به علاوه جعاله یعنی وام 60 میلیونی باید حدود 120 برگ اوراق خریداری شود که با مبلغ 60 هزار تومان فعلی مبلغی نزدیک به 7.2 میلیون تومان باید برای دریافت وام خرج کرد. همچنین برای وام 40 میلیونی به اضافه 10 میلیون جعاله هم به 100 برگ اوراق نیاز است که مجموع هزینه آن به حدود شش میلیون تومان خواهد رسید.

این در حالی است که قیمت اوراق در حال حاضر نسبت به برخی دوره ها در رنج پایینی قرار داشته و در صورت افزایش می تواند در وام های مختلف هزینه خرید اوراق به بیش از 10 میلیون تومان هم برسد. ضمن اینکه طبق پیش بینی کارشناسان مسکن و بازار سرمایه با ابلاغ و اجرایی شدن وام های جدید مسکن احتمالا قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن نیز افزایش خواهد یافت.

به هر حال تمامی احتمالات و اعداد و ارقام مطرح شده بر اساس شواهد و تجارب قبلی در پرداخت تسهیلات مسکن است که می تواند معادلات آن با انتشار جزئیات بیشتر از سوی بانک مسکن و پیش بینی شرایطی متفاوت از قبل نظیر میزان سود و دوره بازپرداخت تغییر کند.

176/