تصویر بازار «مسکن» بعد از «توافق»

هر چند از طول زماني «رفتار انفعالي» متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي مسكن، فروشنده‌هاي ملك، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني، بيش از يك‌سال مي‌گذرد و در اين مدت، «ركود مسكن» به‌عنوان محصول اين رفتار دسته‌جمعي، ريشه‌هاي اقتصادي و سياسي مختلفي داشته است اما طي يك ماه اخير، عامل جديدي به نام «روزهاي پاياني مذاكرات»، بردار برآيند نيروهاي قبلي را بار ديگر در جهت «تعميق ركود» تنظيم كرد به طوري كه مشاهدات و تحقيقات ميداني، از خروج بيشتر خريدار و فروشنده از صحنه معاملات و افزايش كارگاه‌هاي ساختماني نيمه‌تعطيل در شهر تهران در هفته‌هاي پيشين حكايت دارد. اين اتفاق، هم‌اكنون جو ركود را نسبت به ارديبهشت و خرداد كه كليت بازار نسبتا بهبود پيدا كرده بود، بار ديگر سنگين‌تر كرده است.

در حال حاضر، مجموعه كنشگران بازار ملك به دنبال علائمي هستند كه مي‌تواند آينده «مسكن» در دوران پس‌از توافق و لغو تحريم‌ها را به شكل واضح، تصويرسازي كند تا به كمك آن، شرايط معاملات و ساخت‌وساز به سمت رونق تحريك شود. بررسي‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: اقتصاد مسكن ايران بعد از توافق نهايي در مذاكرات هسته‌اي، در سه شاخه شامل «معاملات مسكن»، «تغييرات قيمتي» و «سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني»، تحت تاثير تحولات سياسي قرار خواهد گرفت اما اين اثرپذيري، همزمان نخواهد بود بلكه از يك ترتيب و توالي زماني خاص تبعيت خواهد كرد.

بازار مسكن در حالت كلي، واكنش مستقيم و آني، به «توافق» بروز نمي‌دهد و متغيرهاي اقتصادي اين بازار شباهتي به بازارهايي همچون ارز، سكه و بورس ندارد كه در لحظه، به تغيير و تحولات مختلف اقتصادي يا سياسي عكس‌العمل نشان دهد.

كارشناسان اقتصاد مسكن در اين باره معتقدند: صرف‌نظر از جو رواني در بازار‌ها كه پيامدهايش آنچنان قابل پيش‌بيني نيست، «توافق ايران و 1+5» بر سه زیربخش بازار مسكن «اثر ثانويه» خواهد گذاشت و بعد از مشاهده آثار اوليه اين توافق بر بازارهاي حساس، قطعا سرنوشت بازار ملك نيز تغيير پيدا مي‌كند و وارد مسير جديد خواهد شد.

ترتيب زماني اثرگذاري

ترتيب زماني اثرگذاري «توافق» بر بازار مسكن به اين شكل خواهد بود كه اول زیربخش معاملات و سپس زیربخش‌هاي ساخت‌وساز و قيمت، به اين رخداد تاريخي عرصه سياست، واكنش نشان خواهند داد.

اولين فاز اثرگذاري، متوجه «معاملات مسكن» مي‌شود به گونه‌اي كه با تزريق خوش‌بيني ناشي از حصول توافق در مذاكرات هسته‌اي، به كل فضاي اقتصاد ايران، مزيت سرمايه‌گذاري در بازارهاي دير نقدشونده اما سودده، افزايش پيدا مي‌كند و به تدريج تقاضا براي ورود به اين بازارها حجيم و حجيم‌تر مي‌شود.

بازار مسكن در مقايسه با ساير بازارهاي اقتصادي، به لحاظ شاخص «بازدهي در زمان» در رتبه‌هاي آخر قرار دارد به اين معني كه سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت در بازار ملك برخلاف بازارهايي همچون سكه يا ارز، عايدي دندان‌گيري در پي ندارد. اين موضوع در دوره‌هاي «ركود» و «اواخر ركود»، تشديد نيز مي‌شود به اين معني كه نوسانات قيمت در اين دو دوره به مراتب كندتر و كم‌دامنه‌تر از دوره‌هاي شروع رونق و اوج رونق است.

از طرفي، درجه حساسيت لحظه‌اي متغيرهاي بازار مسكن به تحولات دروني و بيروني بازار، بسيار پايين‌تر از ميزان حساسيت ساير بازارها است.

اين دو خصلت بازار مسكن – بازدهي در طول زمان و حساسيت‌پذيري فوق‌العاده پايين به تحولات- در مقطع بعد از توافق مانع از هجوم افراد به بازار معاملات آپارتمان مي‌شود. اما از آنجا كه تغيير فضاي معاملات مسكن در دوره «پساتوافق» حتمي به نظر مي‌رسد، پيش‌بيني مي‌شود در ميان‌مدت، ابتدا فاز «معاملات مسكن» از ركود كنوني خارج شود. انتظار مي‌رود شروع خروج از ركود معاملات مسكن، بعد از واكنش سريع و كوتاه‌مدت متغيرهاي اقتصاد كلان و بازارهاي ارز و طلا و بورس به رخداد «توافق و آغاز لغو تحريم‌ها» باشد به اين معني كه بازار مسكن زودتر از ساير بازارها، واكنش نشان نخواهد داد. افزايش ميل به خريد و فروش آپارتمان ابتدا از تهران شروع مي‌شود و با تاخير يك تا دو فصل به كلان‌شهرهاي ديگر و سپس ساير شهرها سرايت مي‌كند.

علامت ناشي از تغيير فضاي كلان اقتصادي، هم تقاضاي مصرفي و هم تا حدودي، تقاضاي سرمايه‌اي را به سمت خريد ملك جلب مي‌كند كه البته با يكسري مكانيزم‌ قابل اجرا از سمت دولت و سياست‌گذاران، مي‌توان مسير ورود شكل دوم تقاضا به بازار مسكن را باريك كرد تا فرصت به نفع مصرف‌كننده‌ها تقويت شود.

خرداد امسال، 14 هزار فقره معاملات خريد آپارتمان در تهران انجام شد و در ارديبهشت نيز اين حجم به 15 هزار فقره رسيد اما اين بازار كشش خريد و فروش 20 هزار واحد مسكوني در ماه را دارد.

شوك دوم به ساخت‌وساز

حال و هواي دوره پس‌از توافق، بعد از اثرگذاري بر معاملات مسكن، فاز ساخت‌وسازهاي مسكوني و سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد.

با توجه به اينكه عمليات اداري لغو تحريم‌ها چند ماه بعد از اتمام توافق، به نتيجه مي‌رسد، آثار ملموس آن بر اقتصاد ايران نيز بطئي و تدريجي است. اما چون فضاي خوش‌بيني از هم‌اكنون در بازارها برقرار شده، چرخ معاملات كالا و خدمات زودتر از چرخ توليد، به حركت خواهد افتاد.

به اين ترتيب، افزايش ميل به معاملات مسكن در ميان مدت، سمت عرضه مسكن را تحريك خواهد كرد و باعث مي‌شود ساخت‌وساز نيز پس از حداقل يك‌سال ركود عميق و افت شديد صدور پروانه ساختماني، افزايش پيدا كند. البته، ساخت و سازهاي مسكوني در حال حاضر با عوامل ركودزاي متعددي از جمله افزايش عوارض ساخت درگير هستند اما فروش نرفتن واحدهاي مسكوني تحت تاثير ركود معاملاتي، يكي از عوامل كليدي است كه حل آن، حتما باعث بهبود نسبي تيراژ آپارتمان‌سازي خواهد شد.

چشم‌انداز قيمت مسكن

كارشناسان مسكن، واكنش قيمت ملك به تحولات ناشي از «توافق» را جزو آخرين مرحله اثرگذاري عنوان مي‌كنند.

با توجه به شرايط فعلي بازار مسكن كه به لحاظ رواني، برخي انتظارات، از ادامه شيب كاهشي قيمت پشتيباني مي‌كند و غالب بازيگران بازار توقع ثبات قيمت مسكن را دارند، مي‌توان گفت قيمت مسكن در طولاني‌مدت و متناسب با ميزان رونق معاملات، تحت‌تاثير قرار مي‌گيرد.

چنانچه حجم تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي در بازار ملك بيشتر از تقاضاي مصرفي باشد و سياست‌هاي آتي دولت در بخش مسكن نتواند به تكميل سريع ساختمان‌هاي نيمه‌كاره و تقويت ساخت‌وساز جديد منجر شود، در اين صورت، افزايش ناموزون قيمت مسكن دور از انتظار نيست در غير اين صورت، قيمت‌ها در ميان‌مدت به گونه‌اي نوسان مي‌كند كه فاصله موجود بين نرخ رشد اسمي قيمت مسكن و نرخ تورم به تدريج كم شده و سطح پايين تورم مسكن به تورم عمومي نزديك شود.

آثار تاخير «توافق» چيست؟

گروهي از كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند: موضوع توافق هسته‌اي و لغو تحريم‌ها، به شكل تاخيري و غيرمستقيم، بر متغيرهاي بازار مسكن از جمله قيمت آپارتمان اثر مي‌گذارد و صرفا روند تحولات بازار مسكن را تندتر يا كندتر خواهد كرد اما اثر مستقيم و آنچنان موثري ندارد.

با اين تحليل، انتظار مي‌رود زمان‌بندي تغيير سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن با تغييراتي مواجه شود به اين صورت كه زمان لازم تا اتمام دوره پايان ركود، كوتاه‌تر شود و فعالان بازار معاملات در اوايل نيمه دوم امسال، رونق را احساس كنند.

حسين عبده‌تبريزي اقتصاددان و مشاور مالي وزير راه و شهرسازي، در اين باره مي‌گويد: لغو تحريم‌ها به‌عنوان مهم‌ترين و اولين‌ محصول اساسي توافق هسته‌اي، باعث خواهد شد گشايش‌هاي بزرگي در اقتصاد ايران به‌وجود بيايد كه افزايش منابع ارزي، تسهيل توليد، رونق صنعتي و رشد توليد ناخالص داخلي، از جمله پيامدهاي مثبت اين اتفاق است. برآيند اين تحولات، قطعا قدرت خريد و توانايي مالي مردم را بهبود مي‌بخشد و از اين مسير، بازار مسكن نيز تاثير مي‌پذيرد.

عبده‌‌تبريزي تصريح مي‌كند: بازار مسكن متفاوت از ساير بخش‌هاي اقتصادي، مراوده جهاني ندارد بنابراين صادرات و واردات و مناسبات تجاري ايران با كشورها، نقش مستقيم بر بازار مسكن نخواهد داشت به همين خاطر، نوع واكنش بازار مسكن قطعا با ساير بازارهايي همچون خودرو، تفاوت دارد و از اين منظر، نبايد انتظار تغييرات سريع و گسترده در بخش مسكن را داشت. توافق و لغو تحريم‌ها، يك اثر استثنايي نيز بر بازار مسكن خواهد گذاشت و چالشي كه تاكنون براي حل آن، راهكار مشخصي وجود نداشت، مي‌تواند در پي گشايش اقتصادي ناشي از لغو تحريم، حل و فصل شود. پيش‌بيني مي‌شود با لغو تحريم‌ها و رفع ممنوعيت سرمايه‌گذاري شركت‌هاي خارجي در ايران، نياز به تامين دفاتر نمايندگي در تهران از سمت تجار و سرمايه‌گذاران خارجي، افزايش پيدا كند و در نتيجه، «خانه‌هاي خالي» و ساختمان‌هاي مسكوني و اداري بلااستفاده با حجم قابل توجهي از مشتري خريد يا اجاره مواجه شود.

در اين صورت، معضل حبس منابع در املاك لوكس و ساختمان‌هاي مازاد كه پيش‌تر قرار بود از طريق اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي حل شود، به شكل خودكار مرتفع مي‌شود.