میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران

در خرداد ماه سال 1394، متوسط قیمت خریدوفروش یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.2 و 3.0 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 661 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.8 درصد افزایش و 9.5 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد بررسی، از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک مترمربع بنای مسکونی معامله‌شده معادل 78.0 میلیون ریال به منطقه یک و کم‌ترین آن با 21.2 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطرنشان می‌نماید گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز» نمی‌باشد.

1-‌ حجم معاملات مسکن

در خرداد ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15.7 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 9.5 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 53.0 درصد بیش‌ترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با خردادماه سال 1393، 0.7 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.5 درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4،2 و 15 به ترتیب با سهم 9.5، 8.0 و 6.8 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است 67.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیش‌ترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 14، 10، 8، 7، 18، 1) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 32.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

2-‌ تحولات قیمت مسکن

در خردادماه سال 1394، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.2 و 3.0 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیش‌ترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 3 معادل 1.6 درصد و بیش‌ترین کاهش قیمت به منطقه 22 معادل 6.6 درصد تعلق دارد.

در خردادماه سال 1394 از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک مترمربع بنای مسکونی معامله شده معادل 78.0 میلیون ریال به منطقه یک و کم‌ترین آن با 21.2 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

3-‌ تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در سه ماهه نخست سال 1394

در سه ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 34.8 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 28.4 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 38.4 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 0.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

4-‌ سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

1-4-‌ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در خردادماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 14.4 درصد، بیش‌ترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی 20 تا 25 و 30 تا 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.2 و 13.5 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه 27.8 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 61.8 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کم‌تر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (38.9 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

2-4-‌ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح بنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح بنای هر واحد مسکونی در خردادماه سال 1394 نشان م ِدهد، بیش‌ترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با مساحت 60 تا 70 مترمربع معادل 16.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای مساحت 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم 16.0 و 13.1 درصدی در رتبه‌های بعد قرار دارند. در مجموع در خردادماه سال 1394 واحدهای مسکونی با مساحت کم‌تر از 80 مترمربع، 59.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

3-4-‌ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در خردادماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 11.2 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیش‌ترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 11.0 و 9.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در خردادماه سال 1394 حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کم‌تر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 5.8 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته‌اند.

5-‌ تحولات اجاره بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تأثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متأثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است، درحالی که دامنه تحولات اجاره‌بها، به‌دلیل ارتباط مستقیم اجاره‌بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به‌عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستأجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نمی‌باشد؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌گردد.

در خردادماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌بهای مسکن تحت تأثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌گردند و همچنین تحت تأثیر تحولات قیمت مسکن و نرخ تورم در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است. خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد می‌باشد.

6-‌ جمع‌بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1394 گویای آن است که متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به خردادماه سال قبل با کاهش 3.0 درصدی مواجه بوده است. همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در خردادماه سال 1394 با کاهش 9.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 15.7 هزار فقره رسید.

در سه ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش 28.4 درصدی همراه گردید که به نظر می‌رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در سه ماهه اول سال جاری در مقایسه با دوره مشابه سال قبل، ناشی از افزایش قابل ملاحظه معاملات در سه ماهه نخست سال گذشته‌ـتحت تأثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها در آن مقطع زمانی‌ـقابل  ارزیابی باشد.

در خردادماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.3 درصد رشد نشان می‌دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، هم‌سو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.