رکود محض در بازار مسکن

واقعیت این است که در ماه‌های گذشته رکود بازار مسکن بیشتر انتظاری بوده یعنی فروشندگان منتظر افزایش قیمت بودند و خریداران در انتظار کاهش قیمت البته برآیند پیش‌بینی‌ها کفه ترازو را به نفع ادامه رکود و افت بیشتر قیمت‌ها سنگین می‌کرد اما درنهایت نتیجه این انتظار کشیدن کاهش شدید حجم معاملات بود. آخرین آمار بانک مرکزی هم این شرایط را دست‌کم در تهران تأیید می‌کند.

براساس این گزارش تنها در اردیبهشت‌ماه شدت رکود به‌حدی بوده که تعداد معاملات در بازار مسکن نسبت به ماه مشابه‌ سال گذشته ٤١‌درصد کاهش یافته این درحالی است که قیمت هر مترمربع مسکن هم افت ٢.٠‌درصدی را نشان می‌دهد.

البته بانک مرکزی در گزارش خود تأکید کرده که آمار منتشر شده را نمی‌توان به کل بازار مسکن در کشور تعمیم داد اما از آن‌جا که مشت نمونه خروار است می‌توان این احتمال را که رکود بازار مسکن در ‌سال جدید کماکان ادامه دارد، تقویت کرد.

با این همه واقعیت تازه بازار هم این است که طرح جدید دولت در افزایش وام خرید به احتمال فراوان به تدریج قیمت مسکن را تکان داد و چه بسا تقاضا برای خرید و فروش را هم افزایش خواهد داد به عبارت دیگر می‌توان امیدوار بود معامله‌گران بازار به این نتیجه برسند که فصل انتظار تمام شده است.

با وجود تمام این امیدواری‌ها وضع امروز بازار مسکن کماکان رکود است و کلانشهر تهران هم از این حال و روز مستثنا نیست. براساس گزارش رسمی بانک مرکزی، در دو ماهه اول امسال حجم معاملات واحدهای مسکونی تهران ٣٨,٩‌درصدی کاهش یافت و بخشی از این کاهش تحت‌تأثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها است. با این وضع در عمل می‌توان گفت که رکود محض در بازار برقرار است و حالا همه نگاه‌ها به طرح جامع مسکن و افزایش وام مسکن است که شاید رونقی به این بازار بدهد. رونقی که توأم با گرانی نباشد و تنها به انجام معامله در این حوزه منجر شود؛ چرا که کوچکترین تحرک غیرمنطقی در این بازار می‌تواند به بالا گرفتن موج گرانی‌ها کمک کند و این همان چیزی است که دولت از آن واهمه دارد.
رشدی که باز هم سقوط است

نگاهی به آمارهای یک‌ساله گذشته گویاست که وضع رکودی خاصی سپری شده و در‌ سال‌جاری و در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۹۴، متوسط ارزش خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹‌میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ٤,٣‌درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه ‌سال قبل ٢.٠‌درصد کاهش نشان می‌دهد. این بدان معنی است که با وجود رشد معامله‌ها هنوز به سطح‌ سال قبل نرسیده‌ایم و این بازار با اندکی خوشبینی وضعیتش بهتر شده ولی درنهایت نزولی است. بر این اساس در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ‌هزار و ۲۶۵ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه‌ سال قبل با ۴۱‌درصد کاهش مواجه بوده است.

در ماه مورد بررسی، از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ٧٨,٩‌میلیون ریال به منطقه ۳ و کمترین آن با ٢١.١‌میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

نوسازها کمتر از بقیه فروختند

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۹۴ هم حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵‌سال ساخت سهم ٥٣,٧درصد، بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. در همین جامعه آماری هم ١.٣ واحد‌ درصد کاهش نسبت به‌ سال گذشته را نشان می‌دهد. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال هم نشان می‌دهد که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ١٢.١‌درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ٩.١ و ٧.٩ و ٧.١‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

آپارتمان‌ها روی دست صاحبان‌شان ماند

براساس گزارش بانک مرکزی در دو ماهه نخست ‌سال‌جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٩,٢‌هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه‌ سال قبل ٣٨.٩‌درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک‌مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ٣٨.٢‌میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه‌ سال قبل ١.٧‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران بازه‌های قیمتی ۲۰ تا ۲۵‌میلیون ریال به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ١٥.١‌درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و بازه‌های قیمتی ۲۵ الی ۳۰ و ۳۰ تا ۳۵‌میلیون ریال به ترتیب با سهم ١٤.٣ و ١٣.٣درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ٢٧.٩‌درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵‌میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. البته توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده که در حدود ٠.٦٢‌درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی
(۳۹میلیون ریال) معامله شده‌اند.

واحدهای ٧٠ متری مشتری بیشتری دارند

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ١٧,٣‌درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم ١٦.٦ و ١٣.٤‌درصدی در رتبه‌های بعد قرار دارند. در مجموع در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۱۳۹۴ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ٦٠.٥‌درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

خانه‌های ١٣٠ تا ١٦٠ میلیونی پرطرفدارتر هستند

در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰‌میلیون تومان با سهم ١١,٩‌درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰‌تا‌۱۳۰ و ۱۶۰‌تا‌۱۹۰‌میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ١٠.٦ و ٩.٦‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در اردیبهشت‌ماه ‌سال ۱۳۹۴ حدود ٤٨.٢‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰‌میلیون تومان اختصاص داشته است و ٦‌درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰‌میلیون تومان داشته‌اند.

بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن‌واجاره) بیانگر تأثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متأثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری‌شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است، درحالی‌که دامنه تحولات اجاره‌بها، به دلیل «ارتباط مستقیم اجاره‌بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره» شدید نیست. بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌شود.

خانه ارزان شد اجاره‌خانه نه!

در اردیبهشت‌ماه ‌سال‌جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه‌ سال قبل به‌ترتیب ١١,٩ و ١٣.٩‌درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌بهای مسکن تحت‌تأثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و البته تحت‌تأثیر تحولات قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است.

اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم را فراهم کرده است.