تثبيت دما در بازار مسكن

از آمار مقدماتي درباره اوضاع بازار مسكن در دومين ماه از سال 94 حاكي است: هم‌اكنون ميانگين ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني در شهر تهران بدون تغيير محسوس نسبت به متوسط سال93 كماكان در سطح مترمربعي 4ميليون و 100 هزار تومان قرار دارد.
معدل قيمت آپارتمان‌هاي پايتخت در فروردين امسال به دو دليل شامل «تعطيلات نيمي از ماه» و «افزايش حساسيت‌پذيري بازارها نسبت به مذاكرات لوزان»، با كاهش شديد مواجه شد.
ارقام اوليه درباره قيمت فروردين كه نيمه ماه گذشته با استناد به اطلاعات دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن در «دنياي‌اقتصاد» به چاپ رسيد، از افت 2/ 10 درصدي نسبت به متوسط قيمت اسفند حكايت داشت، اما هم‌اكنون با اصلاحاتي كه توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن روي اطلاعات مقدماتي فروردين 94 صورت گرفته، مشخص شده است: ميانگين قيمت هر متر مربع از واحد‌هاي مسكوني تهران در اولين ماه امسال با 4/ 6 درصد كاهش نسبت به اسفند پارسال، 3 ميليون و 960 هزار تومان شده است.
با اين حال اگر چه در ارديبهشت امسال حجم خريد آپارتمان در پايتخت (در مقايسه با فروردين) 3 برابر شد، اما در اين فاصله، ميانگين قيمت‌ در حد جزئي 3 درصد افزايش يافت و از متري 3ميليون و 960 هزار تومان به 4 ميليون و 80 هزار تومان رسيد كه البته اين ميزان نوسان با توجه به افت و خيزهايي كه معمولا قيمت ملك در دوره‌هاي ناپايدار و ملتهب به آن دچار مي‌شود– رشد‌هاي دو رقمي- از نظر كارشناسان، حركت طبيعي به حساب مي‌آيد.
در حال حاضر دماي بازار مسكن با ايستادگي قيمت‌ها، به ثبات نسبي رسيده و «دامنه» ريز نوسانات قيمت متري كه سال گذشته در جريان ركود و تخليه حباب، در بازه 390 هزار تومان افزايش يا كاهش ماهانه قرار داشت طي دو ماه ابتداي امسال باز هم محدودتر شده و كف و سقف نوسان ارزش هر مترمربع آپارتمان به 240 هزار تومان رسيده است. دو سال پيش كه قيمت مسكن در فصل بهار جهش كرد و سپس روند تدريجي افت قيمت آغاز شد، دامنه نوسانات قيمت در سراسر سال (فاصله حداكثر قيمت تا حداقل قيمت ماهانه در سال92) تا600 هزار تومان، گسترش يافت. در حال حاضر با احتساب ارقام مقدماتي ارديبهشت 94، سطح قيمت مسكن اندكي از ميانگين يك‌سال93 كمتر است. متوسط قيمت مسكن در يكسال93 با 7/ 4 درصد افزايش نسبت به يكسال92 به متر مربعي 4 ميليون و 146 هزار تومان رسيد، اما سطح فعلي آن حدود 70 هزار تومان پايين‌تر آمده و به 4 ميليون و 80 هزار تومان رسيده است.

ميل ماندن در شيب كاهشي؟
هر چند نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن در تهران در ارديبهشت امسال 3/ 3 درصد شده؛ اما با نگاه به روند بلندمدت گذشته –نرخ رشد نقطه به نقطه- به نظر مي‌رسد بازار مسكن هنوز ميل به ماندن در شيب كاهشي را دارد؛ ضمن اينكه به‌رغم افزايش خفيف ماهانه، سطح رشد اسمي و حتي رشد واقعي قيمت مسكن در مقايسه با پارسال، منفي است.
اين پيش‌‌بيني براساس تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن در سال جاري نسبت به زمان‌هاي مشابه سال گذشته مطرح است. ارزش اسمي آپارتمان‌ها در دومين ماه از سال جاري نسبت به مدت مشابه سال93، رقمي معادل 4/ 1 درصد كاهش يافت كه اين شيب منفي تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در 11 ماه اخير بي‌سابقه بوده به طوري كه در طول سال گذشته، نرخ رشد نقطه‌اي قيمت مسكن همواره بين 5/ 0 تا 7 درصد در نوسان بوده است.
«دنياي‌اقتصاد» ورود منحني تورم نقطه‌اي مسكن به شيب منفي در سال جاري را اوايل سال گذشته پيش‌بيني كرده بود.
در حقيقت، طي دو سال گذشته كه ريزش قيمت مسكن اتفاق افتاد اگر چه نرخ‌‌هاي رشد ماهانه، بلافاصله به تركيدن حباب 71درصدي بهار92 واكنش نشان داد و منفي شد؛ اما چون روند كاهش ماهانه قيمت مسكن كُند بود و در هر ماه بين 3 تا 5 درصد حباب تخليه شد، اين اتفاق به تدريج روي تغييرات بلند مدت و يكساله قيمت مسكن (تورم نقطه به نقطه) اثر گذاشت به طوري كه نرخ تورم نقطه به نقطه قيمت ابتدا از 71 درصد در ارديبهشت92 به 7 درصد در اسفند 92 نزول كرد و سپس از 2/ 4 درصد در فروردين 93 به 8/ 0 درصد در اسفند93 رسيد.
هم‌اكنون نيز اين شاخص باز هم كمتر شده و تا سطح منفي 4/ 1 درصد پايين آمده است.
به اين ترتيب از ارزش واقعي آپارتمان‌‌هاي تهران (مقايسه رشد اسمي و تورم عمومي) در ارديبهشت امسال حدود 5/ 15 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاسته شده است.
سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن –دوره‌هاي ركود و رونق- معمولا در فاصله دو تقاطع بين منحني‌هاي تورم عمومي نقطه به نقطه و رشد نقطه به نقطه قيمت مسكن، شكل مي‌گيرد به اين صورت كه اوج رونق كه با حباب حداكثري قيمت مسكن همراه مي‌شود، حدود يك تا دو سال بعد از تقاطع منحني تورم مسكن در مسير صعود با منحني تورم عمومي، اتفاق مي‌افتد و اوج ركود نيز مجددا بين يك تا دو سال بعد از تقاطع دوم كه اين بار در مسير نزول تورم مسكن، منحني‌ها همديگر را قطع مي‌كنند، تشكيل مي‌شود. امسال با توجه به پيش‌بيني‌هايي كه سال گذشته توسط كارشناسان اقتصاد مسكن انجام شد، مي‌تواند سال ثبات نسبي قيمت  باشد؛ به اين معني كه انتظار مي‌رود به‌رغم افت و خيزهاي کم و نامحسوس، سطح قيمت مسكن تا نيمه سال ثابت بماند. در اين صورت، چنانچه از يكسو روند تغييرات مثبت به صورت آرام آغاز شود و سطح تورم عمومي ثابت يا باز هم كاهش پيدا كند (برنامه دولت براي سال جاري، تداوم كاهش نرخ تورم است)، احتمال مي‌رود دو منحني مذكور نيمه دوم امسال نقطه تقاطع دوم را تشكيل دهند. تقاطع اول در مهر 92 اتفاق افتاد و بعد از آن، همواره منحني تغييرات نرخ رشد نقطه به نقطه قيمت مسكن پايين‌تر از منحني تورم عمومي قرار داشت.

اصلاح اطلاعات مقدماتي فروردين
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در آمارهاي مقدماتي مربوط به قيمت مسكن در ارديبهشت94، اطلاعات مقدماتي مربوط به قيمت فروردين اصلاح شده است.
نيمه ماه گذشته كه متوسط قيمت مسكن در فروردين 94 اعلام شده بود، براساس گزارش‌هاي اوليه‌اي بود كه بنگاه‌هاي املاك شهر تهران از محتواي مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم‌شده در اولين ماه سال، وارد سامانه رهگيري معاملات ملك كرده بودند اما چون نيمي از ايام اين ماه تعطيل بود، عدم تكميل مدارك متعاملين براي قطعي كردن معامله خود از يكسو و محدوديت زماني در نيمه دوم فروردين براي مشاوران املاك برای ثبت قراردادها در سامانه، كار وارد كردن بخشي از اطلاعات معاملات فروردين 94 را عملا به دومين ماه سال كشاند. بر اين اساس، اكنون با تكميل اطلاعات ماه اول، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن ميانگين قيمت مسكن در فروردين 94 را مترمربعي 3 ميليون و 960 هزار تومان برآورد كرده در حالي كه پيش‌تر، اين رقم با استناد به بخشي از كل معاملات ماه فروردين، مترمربعي 3 ميليون و 800 هزار تومان اعلام شده بود.
با اين حال، سطح واقعي قيمت فروردين همچنان نسبت به اسفند93 كاهشي است اما به جاي افت 10 درصدي، كاهش 4/ 6 درصدي را نشان مي‌دهد.

زيان كوتاه‌مدت
در حال حاضر بازدهي دو ماهه خريد مسكن نيز از زيان كوتاه‌مدت سفته‌بازها در بازار ملك خبر مي‌دهد. در پايان ارديبهشت امسال، قيمت مسكن 6/ 3 درصد نسبت به ابتداي سال جاري كاهش پيدا كرده است بنابراين كساني كه در اين فاصله با هدف سرمايه‌گذاري اقدام به خريد آپارتمان در پايتخت كرده بودند، نه تنها عايدي قابل قبولي به دست نياوردند كه حدود 4 درصد نيز با زيان روبه‌رو شدند.