خطر جیره‌بندی وام خرید مسکن

فريد قديري: يك هفته بعد از تصويب افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن در شوراي پول و اعتبار، تفسير برخي مسوولان بازار پول از متن اين مصوبه باعث واكنش برخي مسوولان بازار مسكن و البته شيوع يك نگراني جدي از «بروز رانت در پروسه پرداخت وام‌هاي جديد بانك مسكن» شده است.

با موافقت مكتوب شوراي پول و اعتبار، بانك مسكن مجاز شده در ازاي سپرده‌گذاري يكساله «خانه‌اولي»‌ها در صندوق تازه‌اي تحت عنوان صندوق پس‌انداز «يكم»، بين 40 تا80 ميليون تومان وام خريد مسكن (در سه سطح و متناسب با جمعيت شهرها) به اين گروه از متقاضيان پرداخت كند.
در متن اين مصوبه بدون كوچك‌ترين اشاره‌ای به عباراتي همچون «سهميه‌بندي» يا «سقف‌گذاري» براي تعداد وام‌هاي قابل پرداخت در هر سال، هيچ نشانه‌ صريحی از «محدوديت عددي در تعداد تسهيلات» وجود ندارد و صرفا از بانك مسكن خواسته شده در جريان پرداخت وام‌ها، تعادل منابع و مصارف صندوق را رعايت كند.
اما به رغم اين شفافيت، طي چند روز گذشته برخي مسوولان حوزه سياست‌گذاري پولي كشور از تعيين «سقف 84 هزار فقره‌اي» براي پرداخت وام از محل صندوق «يكم» خبر داده‌اند و گفته‌اند: مطابق نيازسنجي‌هاي صورت گرفته در بازار مسكن براي شناسايي مخاطبان اين سه نوع تسهيلات در كل كشور، مشخص شده تعداد 84 هزار فقره وام خريد براي اين طيف، مي‌تواند جوابگو باشد.
خانه‌ اولي‌ها؛ 84 هزار نفر يا 300 هزار؟
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، برآورد بانك مركزي از جامعه «خانه‌اولي»‌هاي متقاضي وام مسكن، با آنچه مسوولان بخش مسكن در جريان تدوين طرح جامع مسكن به آن رسيده‌اند، كاملا متفاوت است.
محاسبات صورت گرفته در پيش‌نويس طرح جامع مسكن نشان مي‌دهد: طي سال‌هاي 94، 95 و 96 به ترتيب 825، 823 و 821 هزار فقره ازدواج صورت خواهد گرفت كه حدود 40 درصد اين متقاضيان جديد وارد بازار خريد و بقیه وارد بازار اجاره مي‌شوند.
با اين حساب، جمعيت «خانه‌اولي»‌ها با فرض عدم انباشت تقاضا از سال‌هاي قبل، در سال جاري حدود 330 هزار خانوار خواهد بود نه 84 هزار خانوار. بنابراين در صورت جيره‌بندي اين تسهيلات، فقط يك‌چهارم واجدان شرايط، مجاز به ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز «يكم» هستند و بقیه متقاضيان تسهيلات يارانه‌اي 40 تا 80 ميليون توماني، بايد از بازار آزاد، وام غيريارانه‌اي دريافت كنند. نرخ سود تسهيلات صندوق «يكم» معادل 14درصد و سود تسهيلات خريد مسكن ساير بانك‌ها كه با مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، پرداخت آن بعد از 7 سال آزاد شده، 21درصد تعيين شده است.
درباره ابعاد بازار تقاضاي مسكن و تعداد خانه‌اولي‌ها، روز گذشته فردين يزداني نويسنده طرح جامع مسكن به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: تا قبل از اجراي فاز اول قانون هدفمندسازي يارانه‌ها، نسبت درصد «نياز خريد» به «نيازاجاره» در بازار مسكن به صورت 60 به 40 بود به اين معني كه تا قبل از سال90 حدود 60 درصد خانه‌اولي‌ها يا همان زوج‌هاي جديد وارد بازار خريد و مابقي وارد بازار اجاره مي‌شدند اما در دو سال اول اجراي اين قانون، نياز خريد نصف شد و به 30 درصد رسيد و در حال حاضر نيز نسبت «نياز خريد» به «نياز اجاره» در زوج‌هاي جديد و ساير متقاضيان مسكن به صورت 40 به 60 يعني برعكس دهه 80 شده است.
چرا جيره‌بندي مطرح شد؟
در اين ميان، برآوردهاي جمعيتي مربوط به يك دهه آينده كه در نسخه جديد طرح جامع مسكن انجام شده است، نشان مي‌دهد: در سال‌هاي پس از 1400، نرخ تقاضاي مسكن ناشي از ازدواج‌هاي سالانه كاهش پيدا خواهد كرد و به 429 هزار فقره در سال خواهد رسيد اما هم‌اكنون ميزان نياز به مسكن اجاره‌اي و ملكي از سمت زوج‌هاي جديد حداقل 800 هزار فقره در سال است كه 40 درصد اين خانوارها در قالب خانه‌اولي، مشتريان بالقوه تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن «يكم» خواهند بود.
بنابراين با جيره‌بندي 84 هزار فقره‌اي براي پرداخت سالانه تسهيلات خريد مسكن از محل اين صندوق، عملا شرايط اعطاي وام به گونه‌اي رقم زده شده كه از هر 4 متقاضي واجد شرايط، يك نفر موفق به دريافت وام خواهد شد.
اين اعمال محدوديت كه البته فعلا محل اختلاف سياست‌گذاران پولي و متوليان بخش مسكن است، از آنجا ناشي مي‌شود كه بانك مركزي محل تامين مالي صندوق پس‌انداز «يكم» را منابع حاصل از بازپرداخت خط‌اعتباري مسكن‌مهر تعيين كرده است.
نيمي از اعتبار وام‌هاي 80، 60 و 40 ميليون توماني خريد مسكن در اين صندوق، توسط سپرده‌گذاران و نيمي ديگر از محل وصول اقساط ماهانه تسهيلات مسكن‌مهر تامين خواهد شد؛ ضمن اينكه مابه‌التفاوت سود يارانه‌اي 14درصدي اين تسهيلات تا نرخ سود رايج بازار پول كه 21درصد است نيز از همين محل بايد تامين شود.
هشدار دلالي با وام يارانه‌اي
محتواي اظهارات سياست‌گذاران بازار پول طي روزهاي اخير مشخص مي‌كند: دو شرط شامل «تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسكن يكم» و «تامين اعتبار صندوق از محل بازگشت اعتبارات مسكن‌مهر» باعث شده از يكسو جامعه مخاطبان اين سه نوع وام صرفا به «خانه‌اولي»‌ها محدود شود و از سوي ديگر براي تعداد وام‌ها «سقف» تعيين شود.
كارشناسان اقتصاد مسكن شرط اول را مناسب و درست مي‌دانند اما اعمال شرط دوم را نوعي جيره‌بندي در پرداخت تسهيلات يارانه‌اي توصيف مي‌كنند كه پيامد آن مي‌تواند به خريد و فروش امتياز وام در بازار غيررسمي و اختلال در هدف اوليه دولت از بابت تسهيل شرايط خانه‌دار شدن ميان‌درآمدهاي فاقد مسكن منجر شود. با سهميه يك‌چهارمي، دريافت‌كنندگان اين وام به جاي استفاده مصرفي از آن، همچون اتفاقي كه سال‌هاي اخير در مسكن‌مهر افتاد، امتياز خود را به افرادي كه تضميني در واجدشرايط بودن آنها نيست (خريداران سرمايه‌اي) واگذار خواهند كرد.
فرمول جايگزين جيره‌بندي
صاحب‌نظران اقتصادي در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» براي جلوگيري از اين دو پيامد منفي، به مسوولان بانك مركزي و بانك مسكن پيشنهاد كردند: با توجه به اينكه منابع وام خريد مسكن خانه‌اولي‌ها محدود و به مراتب كمتر از تعداد متقاضيان واجدشرايط است، بهتر است به جاي سقف‌گذاري براي تعداد تسهيلات خريد مسكن، براي سمت عرضه، شرايط خاص تعريف شود به اين معني كه فقط گروهي از آپارتمان‌هاي موجود در بازار فروش، مشمول وام‌هاي صندوق پس‌انداز يكم شوند تا به واسطه اين مدل تنظيم بازار، اثر تحريك‌كننده وام بر «عرضه مسكن در استطاعت خانه‌اولي‌ها» تقويت شود.
فردين يزداني نويسنده طرح جامع مسكن در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: پيشنهاد اوليه ما در طرح جامع، پرداخت متوسط 75 ميليون تومان وام خريد به آپارتمان‌هاي نوساز تا سقف حداكثر 90 مترمربع بود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در نسخه پيش‌نويس طرح جامع نيز پيش‌بيني شده بود سالي 250 هزار فقره تسهيلات 95 ميليون توماني به خانه‌اولي‌ها پرداخت شود كه اين تعداد وام تقريبا با نياز بازار تطابق داشت و مانع رانت در توزيع وام مي‌شد.
از سوي ديگر، در پيشنهاد اوليه بانك مسكن براي راه‌اندازي صندوق پس‌انداز «يكم» نيز حدود 150 هزار فقره وام 40، 60 و 80 ميليون توماني در هر سال تعريف شده بود كه اگر چه نصف نياز بالقوه بود اما در مقايسه با آنچه الان تعيين شده، دو برابر بود.
در حال حاضر مسوولان بخش مسكن معتقدند: ملاك عمل بانك مسكن براي راه‌اندازي صندوق پس‌انداز يكم بايد متن مصوبه شوراي پول و اعتبار باشد و چون در اين مصوبه، عبارتي دال بر سهميه‌بندي و تعين سقف پرداخت، نوشته نشده است، علي‌القاعده محدوديتي نيز در تعداد وام وجود ندارد.
اصل محدوديت، جدي است
اما محدوديت اعتباري صندوق كه ارتباط مستقيم با ميزان وصول اقساط ماهانه مسكن‌مهر دارد، موضوعي است كه قطعا دست بانك مسكن را در پرداخت اين وام‌‌ها باز نخواهد گذاشت.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» طبق آخرين اطلاعات دريافتي از وزارت راه و شهرسازي، تاكنون 5712 ميليارد تومان از خط اعتباري 50 هزار ميليارد توماني مسكن‌مهر، توسط وام‌گيرنده‌ها و صاحبان اين آپارتمان‌ها، به شكل پرداخت اقساط ماهانه، به بانك مسكن برگشته است كه بخشي از آن مجددا در قالب وام 5 ميليوني اضافه مسكن‌مهر، صرف تكميل نيمه‌كاره‌هاي اين پروژه شده است.
در قالب مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، مقرر شده 5 هزار ميليارد تومان از محل بازگشت خط اعتباري، براي مدت 7 سال نزد بانك مسكن، استمهال شود تا از اين محل، منابع صندوق «يكم» تامين اعتبار شود.
طبق آمارهاي رسمي، در سال گذشته صاحبان مسكن‌مهر، مبلغي معادل 2671 ميليارد تومان طي 12 ماه، بابت قسط وام‌هايشان به بانك مسكن پرداخت كردند اما چون حدود 400 هزار واحد جديد طي يك‌سال اخير افتتاح شد و روند بهره‌برداري از مسكن‌مهر در سال جاري نيز شدت خواهد گرفت، پيش‌بيني مي‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌هاي مسكن‌مهر در سال جاري به حداقل 3500 ميليارد تومان برسد كه البته هنوز كفاف تامين اعتبار 300 هزار فقره وام خريد براي پوشش 100 درصدي نياز بانكي خانه‌اولي‌ها را نخواهد داشت.
دو راه‌حل غيررانتي توزيع وام
در نتيجه، براي توزيع هدفمند تسهيلات ويژه خريد مسكن (وام‌هاي صندوق پس‌انداز يكم) و پرهيز از غيررانتي شدن تسهيلات، دو راه حل از طرف كارشناسان و مسوولان بخش مسكن مطرح است. راه‌حل اول كه نويسنده طرح جامع مسكن آن را پيشنهاد كرده، پرداخت اين نوع وام خريد به آپارتمان‌هاي نوساز كوچك‌متراژ و ميان‌متراژ است كه همين طراحي مسير براي گزينش واحدهاي مشمول، در عمل ميزان وام مورد نياز را تا حدودي تعديل و برابر منابع مالي صندوق خواهد كرد. در قالب راه‌حل دوم كه غلامرضا سلامي مشاور وزير راه و شهرسازي سال گذشته به «دنياي‌اقتصاد» ارائه كرد، تسهيلات خريد مسكن خانه‌اولي‌ها مي‌تواند از مسير پيش‌فروش و حساب‌ اماني، پرداخت شود. در اين مدل، مشاركت مالي پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده باعث تزريق منابع مضاعف به صندوق يكم و در نتيجه امكان پرداخت تعداد بيشتري تسهيلات مي‌شود.