وام‌های جدید با بازار مسکن چه می‌کنند؟

سه‌شنبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن برای اعطای تسهیلات خرید مسکن به «خانه اولی‌ها» را تصویب کرد. این طرح که در سه سطح 40، 60 و 80 میلیونی به مردم تعلق خواهد گرفت سوالاتی را درباره استقبال یا عدم استقبال از این تسهیلات در بازار مسکن در اذهان به وجود آورده است.

دراین طرح تسهیلاتی که قرار است توسط بانک مسکن در اختیار «خانه اولی‌ها» قرار گیرد، فرد متقاضی باید نصف مبلغ وام را به مدت یک سال در بانک سپرده گذاری کرده و وام را با سود 14 درصد در بازه زمانی 12 ساله بازپرداخت کند. بدین ترتیب متقاضیان باید حدود دو برابر مبلغ وام را به بانک مسکن بازپرداخت کنند.

هرچند طبق مصوبه دیگر شورای پول و اعتبار سایر بانک‌های دولتی و غیر دولتی نیز موظف شده اند وام تسهیلات مسکن را در سطوح 40، 50 و 60 میلیونی در اختیار مردم قرار دهند که البته تاکنون جزئیاتی از ساز و کار ارائه این تسهیلات و بازپرداخت آن اعلام نشده است.

به گفته یکی از فعالان بازار مسکن در حومه شهر تهران، اگر وام‌ 60 میلیونی با سود کمتر به مردم تعلق گیرد ممکن است با استقبال خوبی مواجه شود: “با سود 14 در صدی این وام مردم باید دو برابر مبلغ وام را بازپرداخت کنند. در حال حاضر خرید و فروش بد نیست و با کاهش قیمت فصلی مواجهیم اما با فرارسیدن تعطیلات قطعا افزایش قیمت خواهیم داشت. اگر مردم از وام مسکن استقبال کنند ممکن است قیمت مسکن بالا برود، اما اگر سود کمتری برای این وام در نظر بگیرند چرخه خرید و فروش و ساخت و ساز به درستی شکل می‌گیرد.”

یکی دیگر از فعالان این حوزه در حومه تهران نیز معتقد است که اعطای وام 40 تا 80 میلیونی تنها برای ایجاد شوک در بازار مسکن است و با استقبال خوبی مواجه نخواهد شد: “اینکه گفته می‌شود وام با سود 14 درصد به مردم تعلق می‌گیرد درست نیست، بلکه سود این وام 30 درصد است، چون فرد متقاضی باید نصف مبلغ وام را برای یک سال در بانک بخواباند.”

این فرد عقیده دارد که تسهیلاتی که بانک مسکن با خرید اوراق اعطا می‌کند برای مردم بهتر است: “هر چند که برای خرید اوراق باید حدود 9 میلیون تومان پرداخت شود و سود مشارکت هم 24 درصد است اما حداقل متقاضی پول خود را یک سال در بانک نمی‌خواباند. از طرف دیگر کارمند یا کارگری که نهایتا دو میلیون تومان حقوق ماهیانه می‌گیرد چگونه می‌تواند ماهیانه 800 یا 900 هزار تومان قسط وام بدهد؟ به نطرم مردم توان بازپرداخت اقساط این وام را ندارند و از ‌آن استقبالی نمی‌کنند بنابراین تغییری در وضعیت بازار مسکن ایجاد نخواهد شد. در حال حاضر بازار ثبات ندارد بلکه راکد است. ثبات یعنی معامله بدون ایجاد تورم انجام شود.”

اما یکی از فعالان بازار مسکن درمنطقه مرکزی شهر تهران می‌گوید که پرداخت تسهیلات 80 میلیونی می‌تواند مورد استقبال مردم قرار گیرد و این طرح در مقایسه با طرح مسکن مهر که در دولت‌های نهم و دهم اجرا شد خیلی بهتر است: “درست است که فرد متقاضی باید نصف مبلغ وام را به مدت یک سال سپرده‌گذاری کند اما به هر حال این طرح بهتر از هیچ است. به نظرم کسانی که در تهران زندگی می‌کنند توان بازپرداخت وام در اقساط یک میلیون و 150 هزار تومانی را دارند. به قول قدیمی‌ها « کم بخور و گرد بخواب!» به هر حال کسی که می‌خواهد اولین خانه‌اش را بخرد به خودش سختی می‌دهد تا این اتفاق بیفتد. اما در هر حال این طرح خیلی بهتر از مسکن مهر است. مسکن مهر خارج از شهرها ساخته می‌شد و فقط مصالح ساختمانی را نابود کرد. بازار در حال حاضر راکد است. در واقع خرید و فروش خیلی کمی انجام می‌شود و بازار روند یکنواختی دارد. فکر می‌کنم با اعطای وام 80 میلیونی بازار تکانی بخورد.”

یکی دیگر از مشاورین املاک در شهر تهران نیز درباره این وام گفت: یک زوج جوان چطور می‌تواند ماهیانه یک میلیون و 150 هزار تومان قسط بدهد؟ چرخ مملکت روی ملک می‌چرخد و دولت باید چرخ بازار مسکن را بچرخاند. اما در این طرح فرد باید 40 میلیون تومان را برای یک سال سپرده بگذارد و معلوم نیست یک سال دیگر چه اتفاقی خواهد افتاد و وضعیت بازار چگونه خواهد بود.

در این بین رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه افزایش سطح تسهیلات مسکن عاملی محرک برای افزایش حجم معاملات مسکن خواهد بود گفت: برداشت من این است که پرداخت وام 40 تا 80 میلیونی به رونق بازار مسکن کمک خواهد کرد.

حسام عقبایی منطقی‌ترین راه برای افزایش تسهیلات بانکی را ارایه آن به تولیدکنندگان، انبوه سازان و شرکت های تعاونی مسکن دانست و افزود: با توجه به اینکه 90 درصد تولیدات بومی و داخلی نیست و ظرفیت ارائه تسهیلات بانکی به انبوه سازان وجود ندارد، تنها راه بالابردن قدرت خرید مصرف کنندگان است، لذا من از این جهت با افزایش تسهیلات بانکی موافقم.

وی همچنین با تاکید بر این‌که افزایش تسهیلات بانکی موجب گرانی مسکن نخواهد شد، خاطرنشان کرد: مردم ما این آرامش و اطمینان خاطر را داشته باشند که شاهد گرانی مسکن و افزایش قیمت نخواهیم بود و وضعیت بازار مسکن از نظر حجم معاملات بهبود خواهد یافت. البته عملا ارائه این تسهیلات از یک سال آینده صورت خواهد گرفت اما در مجموع این موضوع می تواند انگیزه ای برای تولیدکنندگان باشد تا با ورود به عرصه ساخت و ساز مسکن کاهش صدور پروانه های ساختمانی در شش ماهه دوم سال 1393 را جبران کنند.

عقبایی در واکنش به دغدغه هایی که درباره توان یا عدم توان مردم برای بازپرداخت اقساط این وام ها مطرح می شود نیز اظهار کرد: واقعیت این است که افرادی که با حقوق دو نمیلیون تومان یا کمتر در تهران زندگی می کنند برای یک آپارتمان 60 متری باید ماهیانه حداقل یک میلیون تومان اجاره پرداخت کنند که این مبلغ معادل همان میزان قسط وام 80 میلیون تومانی است و لذا اگر این افراد اجاره نشین باشند همین مبلغ یک میلیون و 150 هزار تومان را که قسط وام مسکن است باید به عنوان اجاره بها پرداخت کنند و حالا اگر برای دریافت وام اقدام کنند یک نوع سرمایه گذاری انجام داده اند.

وی در ادامه با تاکید بر لزوم اطلاع رسانی دقیق درباره تسهیلات بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن خاطرنشان کرد: ما باید با واقعیت های جامعه مان دست و پنجه نرم کنیم و آن ها را چکش کاری کرده و اطلاعات درست به مردم بدهیم. واقعا این بحث سختی است که بگوییم یک فرد 50 درصد درامد دو میلیون تومانی خود را برای پرداخت قسط وام بدهد اما در حال حاضر همان فرد دارد بیش از نصف درامد خود را صرف پرداخت اجاره بها می کنند.

عقبایی هم چنین افزایش قیمت مضاعف در اثر افزایش تسهیلات بانکی برای مسکن را رد کرد و افزود: ما افزایش قیمت مضاعف و تورم را در این زمینه شاهد نخواهیم بود. جامعه نیز آمادگی جلوگیری از ایجاد موج در این فضا را خواهد داشت. در حال حاضر شرایط اقتصادی کشور به گونه ای نیست که این موج ها را بپذیرد و آن را پس خواهد زد.

رییس اتحادیه املاک تهران ادامه داد: البته دو بحث اساسی درباره اعطای تسهیلات 40 تا 80 میلیونی وجود دارد. اول اینکه باید بروکراسی اداری و هزینه های مترتبه بر این وام ها را کاهش دهیم. در واقع مردم نباید با بروکراسی اداری در شورای بورس و جاهای دیگر برای دریافت این تسهیلات مواجه شوند.

وی به مشکلات ارائه وام 35 میلیون تومانی مسکن از طریق خرید اوراق نیز اشاره کرد و گفت: در هیچ جای دنیا این چنین نیست که برای دریافت 35 میلیون تومان وام مسکن 8 میلیون تومان برای اوراق وام پرداخت شود. فشار این موضوع روی دهک های پایین و متوسط جامعه است. مردم باید این تسهیلات را با حداقل هزینه دریافت کنند. نکته دیگر این است که شرایط باید به گونه ای باشد که اگر سطح تسهیلات حتی به 50 درصد قیمت مسکن هم رسید متقاضیان توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند و بازهم دهک های بالا به سمت دریافت این تسهیلات نروند.

عقبایی در این باره افزود: در حقیقت ما با یک فرمول برای کل کشور نمی توانیم مملکت را اداره کنیم. باید برای دهک های خاص تسهیلات مختلفی در نظر گرفته شود و از دهک های بالا که برای موارد دیگر درخواست تسهیلات دارند سود بیشتری بگیریم تا بتوانیم سودی که از دهک های پایین می گیریم را جبران کنیم.