اجاره نشینی از رشد خانوار سبقت گرفت/ رکود بازار مسکن در دو منطقه پرتقاضای تهران

موبنا-وزن‌‌‌کشی اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های بازار مسکن از سرعت دو برابری افزایش جمعیت مستاجرها در برابر رشد تعداد خانوارها در کشور خبر می‌‌‌دهد.

بررسی‌‌‌های دنیای‌اقتصاد بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد، سهم خانوارهای مستاجر از کل خانوارهای کشور در سال ۱۴۰۱ نسبت به سال ۱۴۰۰ یک واحد‌درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در همین بازه زمانی، تعداد خانوارهای مستاجر ۵/ ۳‌درصد افزایش داشته است. رشد ۵/ ۳ درصدی تعداد خانوارهای مستاجر تنها در فاصله یک‌‌‌سال-۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰-در شرایطی در آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران آمده است که رشد سالانه تعداد خانوارها در کشور ۵/ ۱ برابر بوده است. این موضوع به معنای سرعت دو برابری افزایش تعداد خانوارهای مستاجر در مقایسه با رشد کل خانوارها در کشور است. در واقع اجاره‌‌‌نشینی در کشور دو برابر میزان رشد تعداد خانوارها، در حال گسترش است. همچنین وزن مستاجرها در بازار مسکن نسبت به تعداد کل خانوارها در یک سال، یک واحد ‌درصد بیشتر شده است. آمارها همچنین نشان می‌‌‌دهد سرعت رشد اجاره‌‌‌نشینی در کشور ۳ برابر رشد تعداد جمعیت بوده است. سال گذشته در حالی تعداد خانوارهای مستاجر در کشور در مقایسه با سال ۱۴۰۰ معادل ۵/ ۳‌درصد رشد داشت که در این میان نرخ رشد جمعیت ۲/ ۱‌درصد بود. این موضوع نشان می‌‌‌دهد نه تنها وزن مستاجرها در بازار اجاره به کل خانوارها تنها به فاصله یک سال افزایش داشته است که سرعت رشد تعداد خانوارهای مستاجر نسبت به نرخ رشد جمعیت و همچنین نرخ رشد خانوار، به میزان محسوسی بیشتر است.

برآیند این آمارها نشان‌دهنده شکست سیاست‌‌‌های تامین مسکن در کشور از گذشته تاکنون است. چرا که همه سیاست‌‌‌های اعمال شده در نهایت نه تنها موفق به کاهش تعداد خانوارهای مستاجر در کشور نشده است، بلکه حتی نتوانسته است تعداد خانوارهای مستاجر را در یک میزان مشخص ثابت کند. از طرف دیگر اجاره‌‌‌نشینی به شکل محسوسی در کشور افزایش یافته است که روی دیگر این ماجرا در واقع نشان‌دهنده کاهش وزن مالکیت مسکن در میان خانوارهاست.

افزایش وزن مستاجرها در بازار

آمارهای رسمی در حالی نشان‌دهنده افزایش وزن اجاره‌‌‌نشینی در بازار مسکن است که سال 1400، از کل خانوارهای کشور 23‌درصد اجاره‌‌‌نشین بوده‌‌‌اند؛ اما در سال 1401 این میزان به 24‌درصد رسیده است.

برآوردها از جمعیت اجاره‌‌‌نشین در کشور نشان می‌‌‌دهد در حال حاضر حدود 6 میلیون و 310‌هزار خانوار مستاجر وجود دارد. (البته مرکز آمار در سرشماری سال 95، سهم مستاجرها از کل خانوارها را نرخ متفاوتی از روند فعلی اعلام کرده بود؛ اما آمارهای به‌روزرسانی شده و برآوردهای حال حاضر نشان‌دهنده این اعداد و ارقام است.)

افزایش وزن و تعداد مستاجرها در بازار مسکن کشور در حالی در آمارهای رسمی منعکس شده است که براساس یک آمار رسمی دیگر، در فاصله سال‌‌‌های 90 تا 95، معادل حدود 5/ 3میلیون واحد مسکونی جدید به موجودی مسکن کشور افزوده شده است. یعنی 5/ 3میلیون واحد مسکونی جدید در این مدت ساخته و به بازار مسکن عرضه شده است. اما دقیقا در همین بازه زمانی‌‌‌ 5 ‌‌ساله(سال‌‌‌های 90 تا 95) بیش از 2میلیون خانوار به جمعیت مستاجرهای کشور افزوده شده است.

این موضوع به این معناست که نه تنها ساخت‌وسازهای جدید که اصولا باید منجر به کاهش تعداد خانوارهای مستاجر در کشور می‌‌‌شد از تعداد اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های بازار کم نکرده است، بلکه حتی در ثابت نگه داشتن تعداد مستاجرها نیز موفق نبوده است. در مقابل، تعداد مستاجرها نیز افزایش یافته است. معنای دقیق تیراژ 5/ 3میلیون واحدی ساخت مسکن جدید در برابر افزوده شدن بیش از 2میلیون خانوار جدید به جمعیت مستاجرها آن است که این ساخت‌وسازها به جای آنکه به بازار مصرف وارد شده و مورد سکونت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها قرار بگیرد، از سوی مالکان و چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها تملک شده است؛ یعنی عملا مستاجرها خانه‌‌‌دار نشده‌‌‌اند بلکه مالک‌‌‌ها مالک‌‌‌تر شده‌‌‌اند. همه این‌‌‌ها سند عدم‌موفقیت سیاست‌‌‌های دولت در تامین مسکن برای مصرفی‌‌‌ترین تقاضای این بازار یعنی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مستاجرهاست.

 

مستاجر جدید معادل نیمی از ازدواج‌‌‌ها

براساس آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد رشد تعداد خانوارهای مستاجر در سال 1401 معادل نیمی از متوسط سالانه تعداد  ازدواج‌‌‌ها در کشور بوده است.

در حالی که به طور متوسط در هر سال 500‌هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد آمارها نشان می‌‌‌دهد پارسال، به طور تقریبی معادل نیمی از ازدواج‌‌‌های جدید، خانوار به بازار اجاره اضافه شده است. برآوردها حاکی است، سال گذشته حدود 210‌هزار خانوار به تعداد خانوارهای مستاجر در کشور اضافه شده است. در حالی که تعداد خانوارهای کشور در سال 1400 معادل 26 میلیون و 384‌هزار نفر بوده است برآوردهای صورت گرفته براساس رشد تعداد خانوارها در کشور نشان می‌‌‌دهد، پارسال تعداد خانوارها به 26میلیون و560‌هزار خانوار رسیده است. تعداد خانوارهای مستاجر نیز 6میلیون و 310‌هزار خانوار است که در واقع 210‌هزار خانوار نسبت به سال 1400 افزایش داشته است. افزایش تقاضا در بازار اجاره در سال 1401 را می‌توان یکی از مهم‌ترین عوامل رشد بیشتر اجاره‌‌‌بها عنوان کرد.

دو عامل رشد اجاره‌‌‌نشینی

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد دو عامل اصلی در افزایش وزن و تعداد خانوارهای مستاجر در کشور در سال‌‌‌های اخیر موثر بوده است. در واقع رشد اجاره‌‌‌نشینی را می‌توان به طور کلی پیامد دو وضعیت نامطلوب دانست.

اولین عامل، رشد شدید قیمت مسکن و پرتاب شدن تقاضای مصرفی از بازار مسکن به بیرون این بازار است. جهش شدید قیمت مسکن عملا موجب بیرون رانده شدن بخش زیادی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار مسکن شد. این شرایط باعث شد، متقاضیان مصرفی و خریداران بالقوه مسکن(خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) به ناچار روانه بازار اجاره شوند. در نتیجه جمعیت مستاجرها افزایش یافت.

دومین عامل به مساعد بودن بازار مسکن برای سوداگری، سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری مربوط می‌شود. مساعد بودن فضای بازار مسکن برای سوداگری، سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد(معاملات مسکن)، در شرایطی که به واسطه افزایش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیر‌اقتصادی و نوسانات بازار موازی، قیمت واحدهای مسکونی با جهش مستمر همراه شد، باعث شد هر آنچه در این بازار در سال‌‌‌های اخیر ساخته شده است به جای آنکه صرف پاسخ به نیاز سکونت تقاضای مصرفی شود، عملا صرف خرید خانه دوم و چندم از سوی چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها شود. بخشی از آنها برای حفظ ارزش پول خود در برابر نوسان‌‌‌های اقتصادی و انتظارات تورمی و بخش دیگر با هدف کسب سود از بازار مسکن به واسطه معاملات خرید وفروش آپارتمان، به این بازار ورود کرده و همین فعالیت‌‌‌ها در شرایط تورمی، به جهش دامن زد. در نتیجه نه تنها تعداد مستاجرها افزایش یافت که بخش زیادی از خانه‌‌‌های ساخته شده از سوی سرمایه‌گذارها و سوداگران ملکی منجمد و به فهرست خانه‌‌‌های خالی اضافه شد. نتیجه این موضوع در برابر عامل اول یعنی ناتوانی زوج‌‌‌های جدید از خرید مسکن طی سال‌‌‌های اخیر و ورود آنها به بازار اجاره، شرایط را در بازار اجاره برای خانوارها از همیشه دشوارتر کرده است.

زیان دوسویه برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها

بازار مسکن در حالی طی سال‌‌‌های اخیر به امن‌‌‌ترین مقصد سرمایه‌گذاری و سوداگری تبدیل شد که نبود اهرم‌‌‌ها و ابزارهای موثر وبازدارنده در این زمینه، در نهایت زیان خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بحران ملکی را مضاعف کرده است.

در شرایطی که به واسطه ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی و همچنین انتظارات تورمی، بازار مسکن به حیاط خلوت سفته‌‌‌بازها و سوداگران تبدیل شد و حتی برخی از افراد برای حفظ دارایی‌‌‌های خود در برابر تورم به بازار مسکن ورود کردند، نبود ابزارهای مالیاتی موثر باعث شد این خانه‌‌‌ها به جای آنکه به بازار اجاره عرضه شوند عمدتا به صورت خالی نگهداری شوند. در حالی که با ایجاد ریسک برای خالی نگه‌‌‌داشتن مسکن از مسیر مالیات‌‌‌های موثر همچون مالیات‌‌‌های سالانه برای چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها، این واحدها می‌توانست به بازار اجاره عرضه شود. اما این حیاط خلوت مالیاتی نه تنها منجر به ادامه فعالیت‌‌‌های سوداگری و سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن شد و از این ناحیه مسیر دسترسی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به مسکن را دورتر کرد که از سوی دیگر، فاقد ریسک و فاقد هزینه بودن خالی نگه داشتن آپارتمان برای سرمایه‌گذارها، مانع از عرضه این واحدها به بازار اجاره شد.

بنابراین خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از دو ناحیه متضرر شدند. یکی دورتر شدن مسیر دسترسی به مسکن ملکی و دیگر مواجهه با کمبود عرضه مسکن در بازار اجاره که در سال‌‌‌های اخیر خود را در شکل ثبت قله‌‌‌های تورمی در این بازار نشان داد.

آخرین برآورد از اجاره‌‌‌بهای پایتخت

آخرین برآوردهای صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌‌‌دهد براساس اطلاعات مندرج در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار، بهای پیشنهادی اجاره مسکن در پایان دومین ماه از فصل تابستان نسبت به ابتدای این فصل به طور متوسط حول و حوش 20‌درصد رشد داشته است.

این میزان رشد براساس سطح قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌‌‌های اجاره مسکن در مصرفی‌‌‌ترین، پرتقاضاترین و پرمعامله‌‌‌ترین منطقه میانی و متوسط شهر تهران یعنی منطقه 5 برآورد شده است. برآوردها در خصوص سطوح پیشنهادی اجاره‌‌‌بها در تهران به روایت فایل‌‌‌های اجاره آپارتمان عرضه شده در روزهای پایانی مردادماه به بازار نشان می‌‌‌دهد، هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه مسکن در منطقه 5 شهر تهران به حول و حوش متر مربعی 280‌هزار تومان رسیده است که می‌توان این عدد را به عنوان میانگین اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع آپارتمان استیجاری در شهر تهران اعلام کرد. در مناطق جنوبی شهر تهران نیز برآوردها حاکی است متوسط اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان به مرز 200‌هزار تومان رسیده است هر چند به موازات کاهش امکانات واحدهای مسکونی در این مناطق ممکن است فایل‌‌‌هایی با سطوح اجاره‌‌‌بهای پایین‌‌‌تر نیز به بازار عرضه شود. در مناطق میانی شهر مانند مناطق 6 و 7 شهر تهران نیز متوسط بهای پیشنهادی برای اجاره یک مترمربع مسکن به حول و حوش 230 تا 250‌هزار تومان رسیده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد این میزان نسبت به ابتدای تابستان حول و حوش 20‌درصد رشد داشته است. البته ممکن است در معاملات انجام شده هم نرخ‌های رشد و هم اعداد مربوط به سطح متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن با برآوردهای صورت گرفته متفاوت باشد. یعنی از آن کمتر یا بیشتر باشد. اما در شرایطی که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات خرید و فروش و اجاره مسکن تهران و کشور، از زمستان سال گذشته در حبس قرار گرفته است، هم‌‌‌اکنون تنها مرجع کشف قیمت در بازار، قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌‌‌های فروش و اجاره مسکن است.

چالش پرداخت اجاره ماهانه

این در حالی است که بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، هم‌‌‌اکنون چالش مستاجرها برای پرداخت اجاره‌‌‌بهای ماهانه بیش از همیشه برای آنها مشکل‌‌‌ساز شده است. در واقع چالش اصلی مستاجرها در بازار مربوط به خارج شدن اجاره‌‌‌بهای ماهانه پیشنهادی مالکان و موجران از توان درآمدی  بخش زیادی از آنهاست. همین موضوع باعث شده است بخش زیادی از مستاجرها به فرمول رهن کامل یا پرداخت سهم رهن بیشتر در مقابل اجاره ماهانه کمترتمایل نشان دهند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد در مناطق مصرفی ومتوسط شهر تهران مانند منطقه 5 و 22 در غرب پایتخت، توانایی پرداخت اجاره‌‌‌بهای ماهانه در دهک متوسط چیزی حدود 12 تا 15 میلیون تومان است.

***

وضعیت بازار مسکن در دو منطقه جنوبی پرتقاضا

دو ماه از فصل طلایی نقل و انتقال ملکی سپری شده و اگر بنا بود دمای معاملات مسکن بالاتر از بهار برود، تاکنون باید نشانه‌‌‌هایی از آن دریافت می‌‌‌شد. اما سایه رکود تقریبا در همه مناطق بیست و دوگانه شهر تهران سنگینی می‌کند و نه تنها آمار معاملات قطعی بسیار محدود است، بلکه حتی آمار مراجعات موثر و منجر به بازدید به واسطه‌‌‌های ملکی نیز اندک است.

از طرفی بازار مسکن مناطق ۹ و ۱۰ واقع در نیمه جنوبی تهران در شرایط عادی بازار رفتاری مشابه مناطق چهار و پنج واقع در نیمه شمالی شهر دارند؛ به این معنا که همواره حداقلی از تقاضای خرید در این مناطق حضور پررنگ دارد و فاز جست‌‌‌وجوی فایل‌‌‌ها از سوی متقاضیان مسکن در دو منطقه پرتقاضای جنوب شهر هیچ وقت به طور کامل و فراگیر متوقف نمی‌شود.

اما تحقیق میدانی از واسطه‌‌‌های فعال در این مناطق حاکی است تماس‌‌‌ها با آگهی‌‌‌دهندگان فروش مسکن بسیار کم‌‌‌تعداد و اغلب صرفا برای به دست آوردن مظنه قیمتی در محله‌‌‌های مختلف بوده و اراده جدی برای خرید از سوی اغلب تماس‌‌‌گیرندگان وجود ندارد. در سوی مقابل تعداد فایل‌‌‌های عرضه شده برای فروش به بازار مسکن مناطق ۹ و ۱۰ نیز اندک است اما هر چه که باشد، تنوع فایل در حدی است که می‌تواند به بخشی از نیاز متقاضیان خرید پاسخ دهد.