چگونه می توان وام مسکن گرفت؟

وام هایی که البته این روزها کفاف نمی دهند و دردی را درمان نمی کنند اما روند دریافت آنها هنوز هم طاقت فرساست.آنقدر طاقت فرسا که به راستی گاهی طاقت وام گیرنده ها طاق می شود.

به این ترتیب است که از وام ازدواج گرفته تا وام خرید خودرو و مسکن همه و همه پروسه دریاف طولانی و پیچیده ای دارند و بدتر از همه بازپرداخت حداقل ۲ برابری این وام هاست که البته وام ازدواج از این مساله مبراست.

در این میان دریافت وام مسکن به دلیل زیاد بودن مبلغ وام از همه سخت تر است و به راستی ۷ خان رستم شاهنامه را در خاطر تداعی می کند.

از وام ۴۵ میلیونی دیروز تا وام ۸۰ میلیونی امروز

سال گذشته بود که بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار میزان وام مسکن به عدد ۴۵میلیون‌تومان (به‌همراه ۱۰میلیون‌تومان وام جعاله) افزایش یافت.

اما نکته اینجا بود که برای دریافت وام ۴۵میلیون‌تومانی متقاضیان، باید حداقل مبلغ سه‌میلیون‌تومان را به‌مدت یک‌سال در بانک مسکن بدون دریافت سود سپرده‌گذاری می کردند. این سپرده بدون سود برای وام اولیه ۲۰میلیون‌تومانی در بانک باقی می‌ماند.

پس از سررسید، باید به میزان ۱۵میلیون‌تومان برگه‌های حق‌تقدم دریافت وام از فرابورس خریداری می شد. همچنین متقاضیان می‌توانستند با خرید اوراق حق‌تقدم بیشتر ۱۰میلیون‌تومان وام جعاله را نیز دریافت کنند. به این ترتیب و بر اساس قیمت‌های روز به‌طور متوسط سه‌میلیون‌تومان هزینه خرید اوراق حق‌تقدم می شد که این عدد بر اساس قیمت روزانه اوراق حق‌تقدم در نوسان است.

از سوی دیگر، برای طی مراحل دریافت وام مبلغ‌های ۴۵هزارتومان در یک مرحله و ۷۶هزارتومان در مرحله بعد به عناوین مختلف مانند صدور تمبر و… به حساب بانک مسکن واریز می شد.

همچنین بانک مسکن از متقاضیان دریافت وام می‌خواست، یک حساب قرض‌الحسنه و یک حساب جاری برای دریافت وام افتتاح کنند. به این ترتیب در هنگام افتتاح حساب‌های قرض‌الحسنه و جاری نیز هزینه‌های دیگری به متقاضیان تحمیل می‌شد. حساب جاری که مبلغ سه‌میلیون‌تومان سپرده در آن قرار داده می‌شد نیز پس از دریافت وام از سوی بانک مسدود می‌شد تا عملا بی خاصیت باشد با این وجود متقاضی باید حساب دیگری برای پرداخت اقساط در این بانک باز می کرد که این اقدام نیز هزینه‌هایی به‌همراه داشت.

پس از طی مدت حداقل ۱۰روز (در صورت دریافت استعلام ثبتی که به‌طور متوسط ۳۰روز زمان می‌برد) بانک متقاضیان را به دفاتر ثبتی معرفی می‌کرد. در این مرحله نیز دفاتر ثبتی برای وام ۴۵میلیون‌تومانی مبلغ ۷۸۰هزارتومان را بابت عقد قرارداد میان بانک و وام‌گیرنده دریافت می‌کردند. تمامی این رقم برخلاف روال عادی ثبت قراردادها از سوی متقاضی دریافت وام پرداخت می‌شد و وام‌گیرنده سهم خود و بانک را پرداخت می‌کرد.

در نهایت بانک مسکن برای پرداخت وام ۴۵میلیون‌تومانی حداقل چهارمیلیون‌تومان هزینه به وام‌گیرندگان تحمیل می‌کرد و وام‌گیرنده باید طی مدت ۱۲سال رقمی نزدیک به ۸۵میلیون‌تومان را به بانک مسکن باز‌می‌گرداند.

به این ترتیب بود که رقم واقعی وام با تحمیل هزینه ۴ میلیونی ۴۱ میلیون تومان می شود که باید بیش از ۲ برابر پس داده شود!برای گرفتن وام ۸۰ میلیونی برای خانه اولی ها هم باید همین روند طی شود و بازپرداخت آن ۱۶۱ میلیون تومان است.از سوی دیگر وام ۶۰ میلیونی مسکن برای همه هم وضعیت مشابه دارد طبق آخرین اطلاعات، ۱۲۱میلیون تومان بازپرداخت دارد.

در واقع با توجه به تعیین نرخ سود ۱۴ درصد و دوره ۱۲ ساله برای بازگشت تسهیلات دریافتی برآیندها نشان می دهد که با دریافت هر یک از این ارقام تعیین شده باید حدود دو برابر به بانک پرداخت کننده(بانک مسکن) برگردانده شود. این در حالی است که برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی در قالب صندوق پس انداز مسکن با سود ۱۴ درصد و دوره بازگشت ۱۲ سال، اصل و سود مبلغ قابل برگشت حدود ۱۶۱ میلیون تومان خواهد بود. به عبارتی دیگر گیرنده تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی باید حدود ۸۰ میلیون تومان سود به بانک برگرداند.

همچنین اقساط وام ۸۰ میلیون تومانی که به متقاضیان تهرانی اختصاص دارد رقمی بیش از یک میلیون تومان و در حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود که مبلغ زیادی برای قشر متوسط است.

این در حالی است که افزایش وام مسکن منتقدان جدی هم دارد.منتقدانی که معتقدند هنوز برای افزایش وام مسکن بسیار زود بود چرا که باعث تورم در بازار مسکن می شود و در خروج از رکود بی تاثیر است.

آنها معتقدند این افزایش وام در درازمدت بی تاثیر است و با وجود افزایش مبلغ وام خرید مسکن این وام در سال ۹۵ بار دیگر بی‌اثر شده و در قدرت خرید مردم در آن سال اثری نخواهد داشت.

لیزینگ مسکن راهگشاست؟

را دیگر دولتی ها برای خانه دار کردن مردم طرح لیزینگ مسکن است.طرحی که در هر حال، بعد از مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار در رابطه با افزایش توان تسهیلات دهی مسکن از طریق صندوق پس انداز (وام ۸۰ میلیون تومانی خانه اولی‌ها) و همچنین تسهیلات ۶۰ میلیونی برای همه مردم که هر دو با اقساط و بازپرداخت نسبتا سنگینی برای متقاضیان همراه است، این گونه به نظر می‌رسد که ورود لیزینگ به این حوزه نیز نتواند کمک خاصی به رفع این مشکل کند.

لیزینگ مسکن طرحی بود که در سال گذشته ادعا شد می‌توانند تا ۷۰ درصد هزینه خرید خانه را تامین کنند اما با تحلیلی که عبده تبریزی-مشاور وزیر راه شهرسازی – از نقش لیزینگها در بازار مسکن بعد از دو مصوبه اخیر برای وام مسکن دارد، بعید به نظر می رسد حتی با ورود آنها هم اوضاع وام‌ها برای اقشار کم درآمد و حتی متوسط مناسب‌تر شود.

اگر چه عبده تبریزی بر این باور است که دلیلی ندارد لیزینگها از ورود به حوزه مسکن و ارائه وام در این بخش منع شوند ولی معتقد است که لیزینگ مسکن می تواند کمک کوچکی برای تقویت طرف تقاضا باشد، آن هم برای واحدهایی که ارزان قیمت نیست.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی، در کنار گسترش فعالیت بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن، کمبود سرمایه لیزینگها نیز عاملی دیگر در محدودیت آنها برای فعالیت در حوزه مسکن خواهد بود.به این ترتیب به نظر می رسد در حال حاضر مشکل مسکن همچنان لاینحل باقی مانده ئ باقی بماند مگر آنکه دولت یازدهم طرحی نو در اندازد.